不動産売買・活用 / 住宅ローン問題解決の専門家

株式会社オハナ不動産

寄稿・講演・出演情報

オハナ不動産では、これまでに数多く手掛けてきた不動産の売買や活用の事例、相続問題や住宅ローン問題の解決などから得られた知見を、寄稿・講演・出演を通じてみなさまへ提供しています。

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倉敷商工会議所会報 - 714号

任意売却

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。
先日、子供の運動会に参加してきました！五年生になり走っている姿や運動会のアナウンスをしている姿をみて「大きくなったな～。しっかりしたな～。」と、あらためて思いました。いつまでも子供だと思っていましたが、成長した息子を見ていると「男の子」から「男性」を感じるように変化してきていると思いました。私も息子に負けないように日々成長していきたいと思います！


6月は『マイホームの買い時よりも優先すること』についてお伝えします。

低金利や住宅ローン減税となっていることもあって、マイホームを購入する際に必要なお金全額を住宅ローンだけで購入する方が多くなっているようです。確かに、このような条件が揃っていたら、マイホームの購入は今が買い時と判断する人もいると思います。しかし、本当に今が買い時でしょうか？よく聞く話ですが、このような言葉をよく耳にします。「本当はまだマイホームを買うつもりはなかったけど、今のうちに住宅ローンを組んでマイホームを買ったほうが得かなと思って、思い切って買っちゃったよ！」このような言葉を聞くと、少々心配になってしまいます。マイホーム購入は、しっかりとした計画が必要です。特に、お金の計画は大雑把な思いつきなどではいけません。今のうちにマイホームを購入したほうが得ということは、支払額が少なくてすむということなのですが、マイホームの値段に関わらず、何かの価格というものは需要と供給によって決まります。今、住宅関連は「低金利」「住宅ローン減税」というメリットがあり、マイホームを買いたいと思っている方々は、これらのことを考慮してマイホーム購入を検討しています。そうなると住宅価格もこれらのメリットなどの分は価格が上がっている可能性も十分あります。マイホームの購入を今が買い時だと慌てて決めずに、住宅ローンの支払いが困難にならないように、しっかりとした計画を元にマイホームを購入しましょう！

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倉敷商工会議所会報 - 713号

任意売却

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。
4月に研修で有人島として日本最南端の島である波照間島に行ってきました。小さな島なので日中の研修前後は自転車をレンタルして島の中をぐるぐる散策し、泡盛の製造している工場や最南端の碑を観て楽しみました。夜は南十字星を観察できると聞いていたので楽しみにしていたのですが、雲が多くて観ることはできませんでした。それでも昼間の島から見る真っ青な空や海は遠く果てまで見渡すことができ爽快で、特にニシ浜ビーチは真っ白な砂の上を歩いているだけでとても気分が良くなり胸がスッキリしました。今年度のスタートに南の島の心地よい潮風を受け頭も心もリフレッシュできたので、新たな気持ちでまた頑張っていきたいと思います！

5月は『任意売却』についてお伝えします。

「任意売却」とは、銀行を始めとする金融機関さんから住宅ローンの融資を受けている方と、その金融機関さんとの合意に基づいて融資の返済が困難になったマイホームやマンションなどの不動産を処分(売却)する手続きです。本来、住宅ローンを完済した後でなければ抵当権などは解除できず、マイホームやマンションなどの不動産を売却することはできません。しかし、その解除を金融機関さんとの話し合いによって認めてもらい、一般の流通市場で売却するのが「任意売却」です。「任意売却」であれば、市場価格の8～9割程度で売却できるので残債務が少なく、その返済計画も金融機関さんに柔軟に対応してもらえるので、すっきりと明るく、希望を持った新生活を迎えられます。少しアドバイスすると住宅ローンの滞納を知らぬ振りしてそのままにしておくことが最も危険なことです。「問題をきちんと受け止め、もっと早く相談すれば良かった」と、これまでにご相談いただき無事に問題解決された方々は、皆さん口をそろえておっしゃいます。もし、問題や悩みを抱えてらっしゃるなら、できるだけ早く専門家へ相談なさってください。

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倉敷商工会議所会報 - 712号

担保不動産競売開始決定

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。
先日、仕事が終わってから倉敷川の沿岸をランニングしてきました。走りに行ったのにランニングを忘れてボーっと見とれるぐらい桜が満開で、タイミングよく花見ができました。桜を見ながら、車に乗ってわざわざ遠くまで行かなくても、こんなに近くに素敵な場所がある倉敷はとてもよい街だと感じました。遠くを見るのもよいけれど、しっかりと足もとも確認し、何事も当たり前と思わないようにお世話になっている街もじっくりと見てみようと思います。


4月は『担保不動産競売開始決定』についてお伝えします。

『担保不動産競売開始決定』というものが裁判所から特別送達という方法で郵送されてきます。通常、住宅ローンを６ヶ月以上滞納してしまうと、住宅ローンを組んだ金融機関・債権者は、ローン保証会社に『代位弁済』を請求します。この『代位弁済』が実行されると住宅ローンの債務は金融機関から保証会社へ移ります。そして、保証会社からは住宅ローンの一括返済を求められます。一括返済ができない場合は、保証会社は裁判所に申し立てをし、『競売』に移行します。この『担保不動産競売開始決定』は、債権者からの申し立てに基づいて裁判所が競売の手続きを開始し、同時に不動産の差し押さえを行ったという通知です。この差し押さえ通知は不動産の登記記録にも残され、第三者からも分かるようになっています。また、競売の申し立て申請がされると不動産の売買や譲渡、賃貸を防止する為に、この物件は「競売にかけられています」ということが一般に公示されてしまいます。通知が届いてから早くて半年、遅くても１年以内には第三者により落札され、落札されると強制的に立ち退きをせまられます。この立ち退きの際には、立ち退き料などが支払われることが一般的にはありません。この通知を受け取ったら個人でできることはあまりありませんが、諦めずにお近くの専門家に相談をしてみるのがよいと思います。

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倉敷商工会議所会報 - 711号

離婚の時にマイホームを任意売却にする夫婦が多い理由

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。
先日、人生で初めて人間ドックに行ってきました。全ての検査結果はまだ届いていませんが、健康みたいです(^^)/　検査を受けながら、あらためて健康が当たり前になっていることに気づきました。自分の体とも向き合いながら感謝の気持ちを持って仕事やプライベートを楽しんで行こうと思います。

3月は『離婚の時にマイホームを任意売却にする夫婦が多い理由』についてお伝えします。

離婚の話し合いをする時にさまざまなことが問題になりますが、その中でも住宅ローンを組んで購入したマイホームに関しては夫婦間だけの話し合いだけでは簡単に解決できません。度々話には出ていますが、住宅ローンを組む際に契約者(債務者)が夫の場合が多いのですが、場合によっては妻の収入と合算して共同名義で住宅ローンを組むこともすくなくありません。離婚によってマイホームを妻に譲る際に問題になってくるのはマイホームの所有者の名義です。住宅ローンが残っている状態での不動産(マイホーム)の名義変更は簡単なことではありません。理由としては、住宅ローンが残っている場合の名義変更には銀行などの金融機関からの名義変更の許可が必要なのですが、離婚を理由にした所有者の名義変更を許可してくれるケースは非常に少ないです。また、銀行が名義変更を認めたとしても、将来的に夫が住宅ローンの支払いを滞らせてしまうケースが非常に多くあります。この夫が住宅ローンを滞納してしまい、マイホームで暮らしている妻は全くしらずに生活していて、いざ競売にかけられる段階で初めて住宅ローンの滞納を知るといったトラブルも起こっています。確かに、離婚時には住宅ローンの支払いを約束したけれど、住宅ローンの支払いの他にも養育費などの支払いやその他生活費などもあったり、再婚して、新しく子どもが生まれた場合、収入が激減してしまった場合など住宅ローンの滞納が起こってしまいがちです。離婚とは関係なしに、住宅ローンが滞納された場合には、マイホームは差し押さえられ、競売の対象になってしまいます。ですから、離婚をする際に夫婦のどちらかがマイホームに住み続けることよりも、売却でマイホームを売却して、売却したお金で住宅ローンを返済して残りの金額を財産分与したほうがいいと考える夫婦も多くなってきています。この場合でも、マイホームを売却するには“任意売却”という方法で売却されます。住宅ローン完済後でしたら、通常の住宅売買になりますが、住宅ローンが残っている場合には、金融機関の抵当権がついているので、金融機関の許可なしで売却することができません。ですから、金融機関と話し合いを行い、任意売却という方法でマイホームを売却します。マイホームを任意売却して、住宅ローンを返済したり、任意売却後の住宅ローンの残債の支払い法を銀行と話し合い新しいスタートをきる方も多くいらっしゃいます。

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倉敷商工会議所会報 - 710号

住宅ローンを組むときは頭金がポイント

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。
先日、伊勢詣りに行ってきました。毎年、一年に一度は伊勢詣りに行ってますが、今年は天気も晴れで風もなく絶好の参拝日和でした。外宮を参拝し内宮へ移動。鳥居の前で一礼をして橋を渡りご正宮に向かいます。歩いていると途中に心身を清める場所の川で手を清めて行こうと思い川のほとりに到着、「キレイな
川やな～。水もキレイやし、心も洗われるわ～。」と思いながら手を川につけようとしゃがんだその時、「バリバリッ！」と木が割れたような音が響きました。もしかして？と思い、お尻に手を当てるとズボンが真っ二つに裂けています…。「えっ！ほんまですか？」と、自分に思わず突っ込みをいれてしまいました。しかし、幸いにも下着が黒色だった為、あまり目立たないことに気づきそのままお参りに行き、帰路の岡山へ。お尻は涼しかったのですが、今年も開運な一年になりそうな予感です。今年も頑張ります！


２月は『住宅ローンを組むときは頭金がポイント』についてお伝えします。

景気上昇の兆しが見えてきたことにより、住宅の購入を考えている人が増えています。消費税の増税が控えている中で、消費税が増税される前に購入しようと考える人が増えているのも住宅需要の増加の一因となっています。これから住宅価格の上昇が予想されているタイミングで住宅を購入することは正しい選択であるといえますが価格が上昇してしまうからといって住宅購入を焦ってしまい、きちんと計画を立てずに購入してしまうと住宅ローン返済に支障をきたす恐れがあります。住宅ローン返済が滞ってしまうとせっかく購入した住宅を差し押さえられてしまう上に、返済額の不足分の借金額だけが残る最悪の事態になってしまいます。きちんとした住宅ローン返済計画を立てるために住宅ローンを組むうえで重要な頭金について解説します。頭金とは、住宅を購入する時に最初にまとめて支払うお金のことです。住宅ローンを借り入れる場合、住宅の価格から頭金を差し引いた額を借りることになります。用意できる頭金の額が多ければ借り入れる金額を低く抑えることができ、その分支払う金利を減らすことができるので支払い負担が低くなります。一般的には頭金は購入する物件の価格の二割が目安とされています。頭金が用意できなくても、購入予算の全額を住宅ローンでまかなうことも可能ですが、月々の住宅ローン返済額もが高くなるので負担が増えますし、購入できる物件の金額も金利負担が増える分低く抑えられてしまいます。ある程度の頭金をためてから住宅を購入する方が、賢い選択であるといえます。

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