不動産売買・活用 / 住宅ローン問題解決の専門家

株式会社オハナ不動産

寄稿・講演・出演情報

オハナ不動産では、これまでに数多く手掛けてきた不動産の売買や活用の事例、相続問題や住宅ローン問題の解決などから得られた知見を、寄稿・講演・出演を通じてみなさまへ提供しています。

倉敷商工会議所会報 - 751 2019(平成31年)/7/15

任意売却専門業者とは?


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。先日、沖縄県の伊是名島に友人と行ってきました。島では夕暮れまで海で遊び、夜は星空の下でお酒を飲みながら語りあいました。コンビニも無く、お店もほとんど無い、のどかな島の時間を過ごしてみて、日常のいつもの生活が便利だと思っていたけれど、便利すぎて不便かもしれないと感じることができた時間となりました。仲良くなった島の方から「マラソン大会やトライアスロンのレースを毎年やってるから、来てよ!」と声を掛けて頂き、また一つ参加してみたいイベントが増えてしまいました(笑)

7月は「任意売却専門業者とは?」をお伝えします。

任意売却専門業者は任意売却コンサルタントとも呼ばれています。任意売却を専門的に取り扱っている不動産業者(宅地建物取引業者)のことです。街によくある不動産屋さんとは違い、任意売却に関する高度な専門知識とノウハウ、銀行さんなどの金融機関をはじめとする債権者さんとの交渉能力を有しています。
住宅を売却したいと考える売主さんを尊重しながら、代理人として債権者さんや不動産を購入する方との間に入ってスムーズに話が進むようにサポートしてくれます。
住宅ローンの支払いが困難になり滞納し続けていると、マイホームは先々競売にかけられることになります。しかし、マイホームを競売で売却すると一般的な市場価格よりも圧倒的に低い価格で売却されるケースがほとんどです。結果、住宅ローンの残債は大きく残ってしまいますし、それを毎月返済していかなければなりません。
競売により奪われたマイホームの残債を返済しながら、目の前の生活もやりくりしていかなければならないとなると大きな負担であり、生活はさらに困窮してしまいます。ですので、マイホームを手放さざるを得ないのであれば、できるだけ高い金額で手放せる方が良いですし、それを実現できるのが「任意売却」。そして、それを専門に取り扱っているのが「任意売却専門業者」なのです。
また、任意売却専門業者へ依頼すれば、マイホームの売却だけでなく、引越し先の斡旋や引越し代金の交渉、住宅ローンの残債の返済方法についての交渉やアドバイスを得られます。また、自己破産や債務整理が必要な場合には、弁護士さんを紹介してくれたりと、さまざまなメリットがあります。

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倉敷商工会議所会報 - 748 2019(平成31年)/4/15

住宅ローンを滞納するとどうなるか?


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。先日、私の友人がSNSを使って1年間(365回)毎日、笑顔の投稿を行いました。もともとの目的は「楽しいから笑顔になるのではなく、笑顔自体が明るい人生をつくるのでは?と気づき、自分が笑顔で過ごすことにより周りの人たちも笑顔にできるかもしれない!」と考え、毎日笑顔の投稿をアップしました。結果、友人の周りには沢山の「笑顔を素敵にしたい人」「笑顔いっぱいの人生にしたい人」「笑顔になれない誰かに笑顔をプレゼントしたい人」「世の中を笑顔で満たしたい人」が集まったように感じます。SNSを使って笑顔を毎日投稿することはハードルが少し高いと感じましたが、私も毎日の日常の中で誰かと会う時は少しだけ笑顔を意識して会うようにしようと思いました。

【Just SMILE! プロジェクト】
笑顔をたくさんつくりましょう!一日の中であなたの笑顔の時間は何パーセントですか?笑顔が明るい人生をつくります。笑顔の時間を増やしましょう!いいことばかりじゃないのが人生だけど、できるだけ笑顔でいることを心掛けましょう!この取り組みは笑顔づくりのトレーニング。出来事によって心が左右されるんじゃなく、どんな時でも笑顔でいられるような、素敵な大人であるための心のトレーニング。そんな私たちの笑顔が、笑顔になれない誰かを笑顔にできるかもしれません。あなたの笑顔を送ってください。一緒に笑顔をプレゼントしていきましょう!

4月は「住宅ローンを滞納するとどうなるか?」についてお伝えします。

住宅ローンを滞納すると3か月から6か月で「期限の利益」を喪失します。そして、今まで通り払っていた住宅ローンが分割で払うことができなくなり一括で全額の返済を求められます。住宅ローンの返済が厳しくなってきたと感じた時には早めに、住宅ローンでお世話になっている金融機関や住宅ローン問題を扱っている専門家に相談することをおススメします。

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倉敷商工会議所会報 - 747 2019(平成31年)/3/15

両親が住宅ローンの支払いを滞納しているようです。どうすれば良いですか?


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。3月に2泊3日で香港&深センへ海外視察に行ってきました。
今回印象に残ったことは三つです。
一つ目「深センの街はカッコイイ!」
「うぁ~この街カッコエエ、住んでみたいわ!」一言で表すとこんな感じです。宿があった街(高新園)は車道も歩道も広く、おしゃれなカフェやショッピングモールもあり街は整備されていてシュッとした感じでした。コピー商品しか売っていないビル(羅湖商業城)や、沢山のパソコンとか携帯電話の電子機器ばかり売られているエリア(華強電子世界)とか、新旧が入り乱れた沢山の若者が集まる街(老街)や、世界の世界遺産を観てまわれる場所(世界の窓)など、深センは今まで自分が思っていた中国とは一味違うワンランク上(自分比です)の場所だと感じました。
二つ目は「なんだかギラギラしている街、香港!」
とりあえず人が多いです。東京都の約半分の面積に人口が745万人(世界で最も人口密度が高い地域の一つ)いるみたいです。ジャッキーチェンがどこかにいそうな雰囲気で、いつも映画で観ていた(プロジェクトA)少し前の中国を感じることができます。オープントップバス(二階の屋根が無いバス)のガイドのおばさんが、「香港はワンルームでも家賃が20万円するからみんなシェアルームにして住んでいるよ。それでも12万円ぐらいだから高くて住めないよ!」とか「一軒家を買おうと思ったらいくらすると思う?40億よ!普通じゃ買えないわよ!」と、本当かどうかわかりませんが、言っていました。香港は色々な国の人がいて、とっても活気のある街です。マカオにも車やフェリーで行けるので岡山空港からの海外旅行にはおススメです。ブルースリーの専門店に行って下敷きをお土産に買おうと思っていたのですが、調べて行ってみたら最近潰れたみたいでとても残念でした(泣)
三つ目は「香港から深センまで電車で40分、運賃も500円程度」
香港から深センまで普通の電車(JRの鈍行電車みたいなやつ)で行きました。深センに入国する際には入出国の手続きが必要なので少し面倒でしたが、ブルースリーとジャッキーチェンの街「香港」と、中国のハイテク企業(ファーウェイ、テンセント、BYD,ZTE,DJI、OnePlus)が本社を構える街「深セン」、両方行っても近いし、安いです。岡山から香港までも約4時間なので、そんなに遠くないのでおススメです。
今回一番気をつけたのはもちろん「トイレ」です。前回の上海で勉強していたので、トイレがキレイそうな場所に着いたら行きたくなくてもトイレに行くようにしました。そうすることにより、スーパーヘビーなトイレには巡り合うことなく今回はなんとかパスできました。グッドジョブ!次からもそうします。
前回同様、とても実りのある海外視察になりました。たぶんそのうち役に立つ日がやってくると思います。仲間と一緒に行ったこの経験は、思い出すたびにその喜びが再現できるので素敵な時間となりました。感謝

3月は「両親が住宅ローンの支払いを滞納しているようです。どうすれば良いですか?」についてお伝えします。

住宅ローンを組む際に、年齢的に若くはないが定年退職で支払われる退職金を見込んで、長期の住宅ローンを組んでしまうということが以前はよくあったようです。当時は、現在のような不況が訪れるとは予想だにしておられなかったのでしょう。
お勤めの会社の業績が悪化して給与が上がらなかったり、最悪の場合、倒産やリストラなど思いもよらぬことで失業してしまい、再就職をしたとしても予定の給料の額には届かない、あてにしていた定年退職金も期待できず、住宅ローンの支払いが困難になってしまったときに、どのような解決方法があるのでしょうか?
1.住宅ローンの借り換え
住宅ローンの返済期間がまだまだ長期間残っていて、元金が多く残っているケースでは、金利の低い住宅ローンへの借り換えをすることで毎月の支払いの額を減らすことができます。銀行で借り換えのシュミレーションをしてみたり、ファイナンシャルプランナーに相談してみることも有効です。しかし、親の年齢によっては、借り換えができない場合もあります。
2.子供から資金援助を受ける
贈与の形になるのですが、子世帯が経済的に余裕があって将来自宅を相続した際に自分のものになるなら、住宅ローンの支払資金の一部を援助するという方法もあります。その際には、親が住宅ローンの支払いに利用している口座へ毎月、もしくは一括で振り込むようにしましょう。これは、振込にすることで、資金の移動がわかるようにすることが目的です。年間110万円までであれば、贈与税もかかりません。
3.親子間売買を検討
任意売却の一種の「親子間売買」も検討できます。親子の間で任意売却を行うことになります。ただ、任意売却は通常では同一世帯の者同士ではできませんので注意してください。また、世帯が別であっても親子関係である場合には住宅ローンを組むハードルが高くなりますが、購入する子どもの年齢や職業、年収によっては、住宅ローンを組むことができる銀行もあります。

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倉敷商工会議所会報 - 746 2019(平成31年)/2/15

住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか?


2月は「住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか?」についてお伝えします。

住宅ローンの返済中であっても売却は可能です。ただし、現在のマイホームの市場価格よりも、住宅ローンの残りの返済額の方が高い(多い)、つまり「オーバーローン状態」である方の場合は、まずそれを解消しなければなりません。まずは、マイホームの現在の市場価格を確認してください。そして、オーバーローン状態であっても住宅ローンの残債務との差額を現金で用意できれば、借入をしている金融機関の抵当権を抹消でき、売却が可能となります。逆にいえば、基本的に残債務を金融機関へ全額返済できなければ、抵当権を抹消することはできず、売却もできません。しかし、市場価格と残債務の差額は数百万程度になりますので、実家のご両親から支援を受けられるような方でない限りは、それを用意できる方はあまり多くありません。マイホームの購入時は「理想、自分の好みに合わせるなら、やっぱり新築でないと!」と、将来的なことはあまり深く考えられずに購入される方が多いです。ただ、その後に夫婦が不仲になったり、転職等で収入減になったりで、夢だったマイホームを売りたいとご相談にいらっしゃる方は、残念ながら毎月固定数いらっしゃいます。売却されたい理由はみなさんそれぞれ、いろいろとあると思いますが、上述したような理由で売却したくても売却できない方が多いのが現実なのです。ただ、売却されたい方は、まずは「マイホームの現在の市場価格」を調べてみてください。日本全国どこでも、近隣の不動産屋さんにお願いすれば無料で査定してくれます。その上で、市場価格と住宅ローンの残債務の差額を確認して、売却できるかどうか?売却すべきか?を考えてみてください。もし、売却されたい理由が退職や失業、転職などによる収入減が原因で返済が難しい...といった経済的な理由でしたり、夫婦仲の悪化が原因の離婚を機に売却したい...といった理由でしたり、そのような方は当社のような任意売却を専門で行っている業者さんか、住宅ローンの借入をしている金融機関へ相談してみてください。任意売却であれば、オーバーローン状態であっても債権者(住宅ローンの借入している金融機関)の了解を得て売却できる可能性があります。残った残債務は、無理のない返済計画で毎月支払っていけますので、数年後には完済できます。それでも返済が難しい場合は、任意売却後に法的手段を取って債務を整理される方もいらっしゃいます。無い袖は振れません。住宅ローンの返済や追い金を作るために無理をして他から借り入れを行い、それを支払いに充てるようなことだけは絶対に考えないようにしてください。もし、経済的な理由で住宅ローンの返済が難しくなった、離婚を機にマイホームを売却したい、そうしたことでお悩みでしたら、一度当社へ相談してみてください。

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倉敷商工会議所会報 - 745 2019(平成31年)/1/15

マイホームの競売が決まり、裁判所から執行官が来た場合にはどうすれば良いですか?


1月は「マイホームの競売が決まり、裁判所から執行官が来た場合にはどうすれば良いですか?」についてお伝えします。

「担保不動産競売開始決定」の通知を受け取ってから1~2ヶ月程度で、裁判所から執行官と評価人が不動産(あなたのマイホーム)の調査にやってきます。執行官と評価人が来る前には、「執行官による現況調査」の通知が書面により送られてきて、そこには執行官と評価人による不動産調査を予定する日時が書かれています。

この執行官と評価人による不動産の調査が嫌なものです。しかし、法律に基づいた強制的なものですので、それに従ってください。

居留守をつかったり、自宅を施錠したりしても、裁判所の権限で専門業者によって解錠され、勝手に中に入って調査が進められます。また、民事執行法に基づいて、あなたの調査への立会いがない場合でも立会人をつけて立ち入り調査が行われます。

いくら嫌でも、この不動産調査を阻止することができないということです。遅い時間まで寝ていたら玄関のチャイムがなったものの、放置していたら知らない人が勝手に自宅に入ってきた。それは裁判所の執行官だったという話も耳にしたことがあります。

このように「現況調査の通知」が届くと、競売開始、入札、落札と競売への道を進んでいる状態ですが、だからと言って、もう競売しか道がないと諦めるのは、まだ早いです。少しでも時間を無駄にしないで、住宅ローンについて相談できる方に相談をし、任意売却の手続きを進めていくことで、競売という最悪の事態は避けられる可能性がまだ残っています。

実際、「現況調査の通知」と一緒に、裁判所からの注意書も送られてきます。この注意書には、

1.売却まで数ヶ月かかること
2.債権者と示談のために交渉しても大丈夫であること
3.不動産(あなたのマイホーム)を調査するために、執行官と
評価人が訪れること
4.裁判所からは執行官と評価人以外は訪れることはないので、
裁判所職員であるかのような言動をする人には注意しましょう
5.競売に関することの相談については、弁護士にしましょう

のようなことが書かれています。

ですのでその通り、競売についての相談は法律の専門家へ、任意売却については任意売却の専門業者へ相談するようおすすめします。

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