不動産売買・活用 / 住宅ローン問題解決の専門家

株式会社オハナ不動産

寄稿・講演・出演情報

オハナ不動産では、これまでに数多く手掛けてきた不動産の売買や活用の事例、相続問題や住宅ローン問題の解決などから得られた知見を、寄稿・講演・出演を通じてみなさまへ提供しています。

岡山・備後 経済リポート №1705号 2020(令和2年)/07/20



































経済リポート 1705号 P.20


3冊目の書籍を発表 来年メドにM&A支援Sも

㈱オハナ不動産 社長 山部 真一
倉敷市白楽町249-5 倉敷商工会館 5階
電0120-087-233

岡山県南地区を中心に住宅ローンの支払いが困難な人に向けた相談業務などを展開しており、このほど3冊目となる書籍「岡山で老後破産する前にとるべき選択」(㈱メディアジョン刊)を発刊した。山部社長は「社会の不安定化や不透明の中、老後を控えた50歳代のほか団塊ジュニア世代の人にも老後の対策として情報を啓発したい」と話す。
著書は四六版240頁。第1章では「岡山でも増えつつある老後破産」と題し、岡山という土地ならではの老後破産の背景や実態を説明。第2章では老後破産に至る5つのケースを解説。続く第3章と第4章で「老後破産、さまざまな解決策」として打開策を提示した後、具体例として「任意売却」を説明する。続く第5章では「幸せな老後を送るために」と題し、老後にどう向き合えば良いかを啓発した後、最終章で自社の紹介をした。初版2千部を発行し、岡山県内の書店で販売。価格は1300円(税別)
また同社は、入居するテナント物件の老朽化もあって、6月17日、倉敷市笹沖から同市白楽町に事務所を移転。山部社長は「岡山市北区駅前町に岡山相談室を開設するなど、県南地区の住宅ローンの返済・滞納に関する悩みに対応したい。来年をメドにM&A支援のラインナップも加えたい」と話した。

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倉敷商工会議所会報 - 761 2020(令和2年)/05/15

相談者を決して責めないし、断言しない


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。

5月は『相談者を決して責めないし、断言しない』をお伝えします。

私のところに相談に来られる方は、みなさん切羽詰まっておられます。それはお金の面もそうですし、人間関係、仕事関係、夫婦関係、親子関係、親戚関係、人生の展望など、すべてにおいてのことです。その中には精神を病んで鬱病のような状態にまで足を踏み入れている人もいます。そんな方たちの多くは不安と恐怖のせいで冷静な判断ができず、自分が今どういう状況に置かれているかわからなくなっています。今朝届いた督促状を前にただただ慌てるばかりで、物事を考える視野が極端に狭くなっているのです。そんなとき、私は彼らに冷静さを取り戻してもらうため、今の状況を可視化していきます。まず今の状況を丁寧にヒアリングして、それをホワイトボードにひとつひとつ書き出していきます。家は誰のものか、借金はいくらあるのか、支払いはいくら終わっていて、何ヶ月分滞納していて、夫婦で購入したケースならそれぞれの持ち分はどのような割合か、互いの仕事状況はどうなのか、出資額はいくらずつか、2人はこれからどうしたいと思っているのか…。私というコーディネーターが入ることで、だんだん事態の全容が見えてきます。面白いもので人は頭の中で考えているだけだとパニックに陥りやすいのですが、それを書き出すことでだんだん客観的に捉えられるようになり、気持ちも冷静になっていきます。現在の状況を聞いた上で、次は今後の希望をお尋ねします。これから先も同じ家に住み続けたいのか、すぐに売却してしまいたいのか、とにかく残債を減らしたいのか、一度クリアな状態にしたいのか…。それぞれの希望に対して「できる」「できない」「できるとしたらどんな選択肢があるのか」というものを書き出していきます。私たちはコミュニケーションを取りながら解決策を一緒に模索していくのです。
私が強く意識しているのは、相談者さんに対し「こういう状況なので、これしかできませんよ」という断言は避けるということです。断言は相談者さんを追い詰めることにつながりますし、絶望の淵に立たせかねません。ただでさえ相談者さんは心に不安と葛藤を抱え、悩みに苦しんでおられます。自分に負い目があると思い、これまで誰にも相談できなかったのです。特に借金や離婚などに関する相談は、なかなか身内にできないものです。だから、私のような第三者に話すのが一番いいと思います。私は相談者を決して責めませんし、非難することもありません。ただただ黙って状況を聞きとるだけです。人は悩みを吐き出すと、必ず気持ちがラクになるのです。

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倉敷商工会議所会報 - 760 2020(令和2年)/04/15

任意売却の相談は、昨今の特徴としては2つの傾向が増えてきた


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。

4月は『任意売却の相談は、昨今の特徴としては2つの傾向が増えてきた』をお伝えします。

任意売却の相談内容の変遷ですが、10年前、私がこの業務を始めた頃は病気や離職による収入減という理由が大半でした。2008年、世界中を呑み込んだリーマンショックの発生で、日本企業の経営状態は著しく悪化し、サラリーマンの年収は大幅ダウンとなりました。ひどい場合は大胆なリストラや工場の閉鎖などによる失業、鬱などを発症して心身の健康を損なうなど、住宅ローンなどとても払えない状態に陥りました。そんな時代と比べると、現在私のもとに任意売却の相談に来られる方のタイプは少し変わってきたように思います。
まず一つめのタイプは、離婚が原因で持ち家を売却したいという方です。夫婦名義で購入した一軒家やマンションですが、2人でローンを支払っていたものを1人で払うとなると当然負担が大きくなります。そのため、家屋売却でローン自体を清算したい方が多いのです。昔は家の購入は人生の一大事で、毎月コツコツ貯金を積み立てていくなどの覚悟と努力が必要な非常に高いハードルが高い行為でした。しかし最近は住宅ローンの審査が緩くなり、以前ほど家の購入が厳粛な行為と思わず、結婚より先に家を購入するカップルや「イヤになったら売ったらいい」という感覚で簡単に購入してしまう人もいます。安易な気持ちで家を買う夫婦の増加により、離婚による任意売却の案件も増えているのでしょう。私は、離婚で感情的になっている元夫と元妻、そして金融機関という三者の間に入り、それぞれの言い分を聞いて現在できることを提示し、各人の判断を互いに伝え、最終的にどこに落とし込むか決めていきます。この場合、全体の交通整理が私の仕事になります。
もう一つのタイプは、子どもの教育費のためという方です。これはあきらかに10年前にはなかったケースです。相談者は、夜勤手当や残業代などがカットされて全体の収入が減った中でも、子どもの高校・大学の授業料や通塾費用などは削れないと言います。彼らは「子どもに迷惑はかけられない」と思うがゆえに教育費をカットできず、そのしわ寄せで住宅ローンが払えなくなっているのです。このようなタイプの方々は、我慢に我慢を重ね、相談に来られるのもギリギリになりやすい傾向があります。ギリギリの状態で持ち込まれると、「もっと早く相談に来てくれれば対策法があったのに」ということになりかねません。
任意売却は背後にどんな理由があるにせよ、相談が早ければ早いほど対策を立てやすい側面があります。よりよい未来を作っていくには、早めにギブアップという選択を受け入れ、どうやってこの事態を切り抜けていくかという部分に頭を切り替えた方がいいのかもしれません。

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倉敷商工会議所会報 - 759 2020(令和2年)/03/15

任意売却の相談内容はいまと昔で違いますか?


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。
楽しみにしていた吉備路マラソンもコロナウイルスの影響で中止になりました。地元地域でも色々なイベントが中止になり、なんだか世の中が混沌としている感じがしていましたが、そんな中で東京マラソンの大迫選手の走りを見て胸が熱くなりました。頑張っている人の姿に触れることにより、「自分も今できることから行動していきたい!」と、前向きな気持ちになれるスポーツは、素晴らしいものだと思いました。これからウイルスの影響で色々とあるかもしれませんが、頭の中で考えている「出来事」「感情」「計画」を整理整頓しながら、笑顔で日々を過ごすことを意識していこうと思います。

3月は『任意売却の相談内容はいまと昔で違いますか?』をお伝えします。

任意売却の相談内容はいまと昔で変わったのか?それは任意売却に関わっていると、多くの人から訊かれる質問です。任意売却の世界は良くも悪くも世相を反映する鏡のようなところがあります。時代が変われば相談内容も変わるというのは当然でしょう。
また、任意売却の相談に来られる件数に関してですが、実は以前もいまもそれほど変わっていません。これは私が任意売却をはじめた10年前といまを比較してのことですが、「当時もいまもあまり変らない」とお答えすると意外な顔をされる方がほとんどです。やはり10年前に比べていまのほうが社会的に不安定で、任意売却という存在も多少は認知が進んだため、相談件数が増えたと思われる方が多いのでしょう。
ただ、これに関しては注釈が必要だと思います。これはあくまで私の肌感覚ですが、住宅ローンの取り立てが以前に比べて緩くなっているように感じるのです。これまでは数カ月支払いを滞納すると有無を言わせず、すぐ競売という流れが普通でした。しかし、現在は銀行や金融機関は債務者の滞納に対して猶予を見てくれる傾向にあります。できる範囲で少しずつ取り立てていくやり方に方向転換したのでしょう。金融機関の対応というのも昔といまでは大きく変わりました。
そのような金融機関の変化もあって「いますぐに対応しなければ自宅が競売にかけられてしまう!」という切羽詰まった状態に置かれている人の人数は依然と比べてそれほど変わってないのかもしれないと私は見ています。金融機関が延命措置を行うようになったおかげで、ひとまず「相談に来る」というアクションが回避されている状態です。
ただしそれは裏を返せば、もう数カ月滞納が延びればピンチに陥るという「破綻予備軍」の存在は増え続けているということでもあります。相談人数に変わりがないからといって楽観視してはいけないような気がします。

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倉敷商工会議所会報 - 758 2020(令和2年)/02/15

任意売却は自分が成長していける仕事


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。
2月2日に「第74回 香川丸亀国際ハーフマラソン」に参加してきました。1時間30分を切ってゴールすることを目標として、昨年の秋からコツコツと練習をして参加しました。5年以上ハーフマラソンを走ってなかったので、久しぶりの参加となり持ちタイムが無く、後方のブロックからのスタート(泣)スタート直後から1時間30分のペーサーを見つけて、ゴール手前までずっと張り付いて走りました。スタートしてからゴールするまで、ずーーーーっと人が前にいる感じで、過去最高に走りにくいレースとなりました。約21キロ、人の波を縫いながら、インベーダーゲームの攻撃を受けるように人にぶつからないようにすり抜けて走り、練習だと攻撃や、人を避ける余計な距離もないので、練習よりかなりしんどい内容になりました。なんとかゴールまで気持ちを切らさないように頑張って走り、1時間28分49秒でゴールしました。「やっぱり練習は裏切らないなあ!」と心の中でつぶやきながら、次の目標レースの2月の吉備路マラソンと3月の徳島マラソンをどう走るか?ばかりを考えています。

2月は『任意売却は自分が成長していける仕事』をお伝えします。

この仕事は自分が成長していける仕事です。やればやるほど経験値が増え、相談相手が増え、それらがすべて財産になっていきます。「こういう場合はこういうふうに解決すればいい」というパターンが見えてくると、多少は業務もスムーズになっていきます。そしてこの仕事は今後も必要とされ続ける仕事だと思うのです。住宅ローンが払えなくなったとき、どうすればいいか?これまでそのような悩みを持つ人は弁護士さんだったり、司法書士さんだったりに相談に行っていたはずです。しかし弁護士さんも司法書士さんも不動産知識について詳しい人ばかりではありませんし、こういった問題は金融の知識もないと解決できません。終身雇用が崩れ、社会の不透明度が増しているこの時代、このような問題に直面している人は少なからずおられるでしょうし、その数はゼロになることはまずないと私は考えます。そしてなにより、この仕事は困っている人を助けることができるのです。住宅ローンを払えなくなり、いつ今の住まいを追い出されるか不安におびえている人はたくさんいます。誰にも頼れず、どう対応してしていいかわからず、精神的にも追い詰められていると思います。この任意売却という制度は、そのような人生を合法的に救うことができるのです。そしてそれは誰にでもできる仕事ではなく、ある種の知識と人脈を備え、絡まった糸をチマチマとほどいていく面倒くささに耐えられる人にしか従事できない仕事なのです。

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