不動産売買・活用 / 住宅ローン問題解決の専門家

株式会社オハナ不動産

寄稿・講演・出演情報

オハナ不動産では、これまでに数多く手掛けてきた不動産の売買や活用の事例、相続問題や住宅ローン問題の解決などから得られた知見を、寄稿・講演・出演を通じてみなさまへ提供しています。

倉敷商工会議所会報 - 746 2019(平成31年)/2/15

住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか?


2月は「住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか?」についてお伝えします。

住宅ローンの返済中であっても売却は可能です。ただし、現在のマイホームの市場価格よりも、住宅ローンの残りの返済額の方が高い(多い)、つまり「オーバーローン状態」である方の場合は、まずそれを解消しなければなりません。まずは、マイホームの現在の市場価格を確認してください。そして、オーバーローン状態であっても住宅ローンの残債務との差額を現金で用意できれば、借入をしている金融機関の抵当権を抹消でき、売却が可能となります。逆にいえば、基本的に残債務を金融機関へ全額返済できなければ、抵当権を抹消することはできず、売却もできません。しかし、市場価格と残債務の差額は数百万程度になりますので、実家のご両親から支援を受けられるような方でない限りは、それを用意できる方はあまり多くありません。マイホームの購入時は「理想、自分の好みに合わせるなら、やっぱり新築でないと!」と、将来的なことはあまり深く考えられずに購入される方が多いです。ただ、その後に夫婦が不仲になったり、転職等で収入減になったりで、夢だったマイホームを売りたいとご相談にいらっしゃる方は、残念ながら毎月固定数いらっしゃいます。売却されたい理由はみなさんそれぞれ、いろいろとあると思いますが、上述したような理由で売却したくても売却できない方が多いのが現実なのです。ただ、売却されたい方は、まずは「マイホームの現在の市場価格」を調べてみてください。日本全国どこでも、近隣の不動産屋さんにお願いすれば無料で査定してくれます。その上で、市場価格と住宅ローンの残債務の差額を確認して、売却できるかどうか?売却すべきか?を考えてみてください。もし、売却されたい理由が退職や失業、転職などによる収入減が原因で返済が難しい...といった経済的な理由でしたり、夫婦仲の悪化が原因の離婚を機に売却したい...といった理由でしたり、そのような方は当社のような任意売却を専門で行っている業者さんか、住宅ローンの借入をしている金融機関へ相談してみてください。任意売却であれば、オーバーローン状態であっても債権者(住宅ローンの借入している金融機関)の了解を得て売却できる可能性があります。残った残債務は、無理のない返済計画で毎月支払っていけますので、数年後には完済できます。それでも返済が難しい場合は、任意売却後に法的手段を取って債務を整理される方もいらっしゃいます。無い袖は振れません。住宅ローンの返済や追い金を作るために無理をして他から借り入れを行い、それを支払いに充てるようなことだけは絶対に考えないようにしてください。もし、経済的な理由で住宅ローンの返済が難しくなった、離婚を機にマイホームを売却したい、そうしたことでお悩みでしたら、一度当社へ相談してみてください。

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倉敷商工会議所会報 - 745 2019(平成31年)/1/15

マイホームの競売が決まり、裁判所から執行官が来た場合にはどうすれば良いですか?


1月は「マイホームの競売が決まり、裁判所から執行官が来た場合にはどうすれば良いですか?」についてお伝えします。

「担保不動産競売開始決定」の通知を受け取ってから1~2ヶ月程度で、裁判所から執行官と評価人が不動産(あなたのマイホーム)の調査にやってきます。執行官と評価人が来る前には、「執行官による現況調査」の通知が書面により送られてきて、そこには執行官と評価人による不動産調査を予定する日時が書かれています。

この執行官と評価人による不動産の調査が嫌なものです。しかし、法律に基づいた強制的なものですので、それに従ってください。

居留守をつかったり、自宅を施錠したりしても、裁判所の権限で専門業者によって解錠され、勝手に中に入って調査が進められます。また、民事執行法に基づいて、あなたの調査への立会いがない場合でも立会人をつけて立ち入り調査が行われます。

いくら嫌でも、この不動産調査を阻止することができないということです。遅い時間まで寝ていたら玄関のチャイムがなったものの、放置していたら知らない人が勝手に自宅に入ってきた。それは裁判所の執行官だったという話も耳にしたことがあります。

このように「現況調査の通知」が届くと、競売開始、入札、落札と競売への道を進んでいる状態ですが、だからと言って、もう競売しか道がないと諦めるのは、まだ早いです。少しでも時間を無駄にしないで、住宅ローンについて相談できる方に相談をし、任意売却の手続きを進めていくことで、競売という最悪の事態は避けられる可能性がまだ残っています。

実際、「現況調査の通知」と一緒に、裁判所からの注意書も送られてきます。この注意書には、

1.売却まで数ヶ月かかること
2.債権者と示談のために交渉しても大丈夫であること
3.不動産(あなたのマイホーム)を調査するために、執行官と
評価人が訪れること
4.裁判所からは執行官と評価人以外は訪れることはないので、
裁判所職員であるかのような言動をする人には注意しましょう
5.競売に関することの相談については、弁護士にしましょう

のようなことが書かれています。

ですのでその通り、競売についての相談は法律の専門家へ、任意売却については任意売却の専門業者へ相談するようおすすめします。

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経済リポート 備後・岡山 - 1647号 2018/12/10

住宅ローン相談会開催
17日、くらしき福祉Pで
住宅債権者支援C岡山


NPO法人住宅債務者支援センター岡山事務所(倉敷市笹沖395-7、山部真一理事=オハナ不動産社長、電086・435・0010)は12月17日[月]午前9時30分から、同市笹沖のくらしき福祉プラザで「住宅ローンの滞納に関する無料相談会」を開催する。
1日3組限定で相談を受ける。問い合わせは岡山事務所・井本恵美子さん(電話086-435-0010)へ。

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倉敷商工会議所会報 - 743 2018(平成30年)/11/15

離婚するのですが、慰謝料・養育費代わりに私(妻)は子供と一緒に住み続けたいと考えています。できるでしょうか?


11月は「離婚するのですが、慰謝料・養育費代わりに私(妻)は子供と一緒に住み続けたいと考えています。できるでしょうか?」ついてお伝えします。

住み続けることはできます。当社へもそうしたご相談をよくいただきます。ただ、ずっとトラブルなく住み続けられるか?は疑問です。と言いますのも、「慰謝料・養育費の代わりに私(妻)は子供と一緒に家に住み続けられますか?」というご相談と同じように、元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、「金融機関から督促状が届いたのですが、どうすれば良いでしょうか?」ですとか、「金融機関から『競売にかけるので退去してください』と言われたのですが、どうすれば良いでしょうか?」のようなご相談もよくいただくからです。もちろん、元夫が住み続けていて元妻がトラブルに遭遇することもあります。いずれにしても、住宅ローンの返済が残っていて、オーバーローン状態であるために売りたくても売ることができないために元夫・元妻のどちらかが住み続ける…という選択をされた場合に起こることですが、そうした場合に想定されるリスクにはどのようなことがあるか?また、そうした万が一のトラブルを想定してどのような準備をしておくべきか? をお話します。

慰謝料・養育費代わりに家に住み続けることに想定されるリスク
離婚するときに、財産分与であるいは、慰謝料・養育費の代わりとして元夫が住宅ローンの返済を続け、元妻と子供がマイホームをもらって住み続けるといったことがよくありますが、次のようなリスクがあることを知っておいてください。「うちは大丈夫」という過信は禁物です。

1.元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、競売・強制退去となる
当然のことですが、離婚後、元夫の経済的な負担は重くなります。自身の住居の賃貸費用を支払うことになれば、住まうことに要する出費が二重になります。給与が減ることもあるでしょうし、失業することもありえます。再婚すれば、家庭を2つ支えなければならなくなります。そうして、経済的に困窮し、返済を滞らせてしまった場合、金融機関は抵当権を行使して元妻と子供が住む家は差し押さえられ、競売・強制退去という流れになります。

2.元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、連帯保証人である元妻に支払い義務が生ずる
元妻が元夫の連帯保証人であった場合、元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい返済能力がないと判断されれば、残債の支払い義務は元妻に生じます。「離婚したのだから、私は関係ない。元夫に請求してください」のような話は一切通じません。これは、連帯保証人は催告の抗弁権を持たないからです。法律上、そうなっているのです。

3.金融機関から一括弁済の請求を受ける
住宅ローンは、その契約者本人が所有・居住するための住宅やマンションへ 融資されるローンです。ですので、住宅ローンの名義人である元夫が家を出ている、居住していないことは契約違反にあたり、元夫が居住していないことが発覚したときに金融機関はその時点の残債を一括請求してくる可能性があります。ただ、昨今では銀行側の事情でしたり、離婚の増加でしたり…といったこともあり、「(形はどうあれ)きちんと返済してくれるのであれば構いません」と黙認されることが多くなっているようではあります。あまり大きな声では言えませんが。

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倉敷商工会議所会報 - 742 2018(平成30年)/10/15

住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか?


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。今年は台風が多いですね(汗)先日、岡山空港から沖縄に二泊三日の研修旅行に行ってきました。行く前から台風が迫ってきていることは知っていましたが、一日目から風が強くなり、二日目は強風と雨で外を出歩くこともできなくなり、三日目は朝から空港へ行き早めの関空着の便に振り替えてもらい関空へ飛びました。(その後、昼からの那覇発の便は欠航になっていました)ほぼ移動しているか部屋の中にいた三日間となりましたが、風速20mを超えた那覇発の飛行機はとってもスリリングな貴重な経験になりましたよ(笑)

10月は「住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか?」ついてお伝えします。

ローンが残っていても売却は可能です。ここで一番大事なことは「残っている住宅ローン額」と「現在のマイホームの市場価格」です。購入時は「やっぱりマイホームは新築じゃなきゃ!」と、あまり深く考えずに購入して、その後、夫婦の不仲や転職等で収入減になり夢だったマイホームを売りたいと相談にこられる方がほぼ毎月最低一組はいます…。中古住宅で購入した場合はそのまま売却して借金をゼロにして離婚するケースもよくありますが、新築の場合は売却したくても、現在のマイホームの市場価格より残っている住宅ローン額の多い方がほとんどです。売却の際に数百万円用意できる方は問題無いのですが、正直あまりそんな方ばかりではありません(実家の親からご支援頂ける方はいました)まずは「現在のマイホームの市場価格」を調べてみて下さい。日本全国どこでも、近隣の不動産屋さんにお願いすれば無料で査定してくれます。そして再度、市場価格と住宅ローン残額を確認して売却をするべきか考えてみて下さい。少し現実がわかってくると思います。ただ、今は払えているけれども、今後はどう考えても無理な方(退職、病気、転職、離婚)もいると思います。そのような方は当社のような任意売却を専門で行っている業者さんか、借入をしている金融機関へ相談してみて下さい。以前ご相談頂いた方は市場価格よりも住宅ローン残高の方が多かったのですが、債権者(借入している金融機関)の了解を取って売却し、残った借金は無理のない返済計画で現在も月々払われています。他にも同じようなケースがありましたが、状況を確認して頂き売却後に法的手段を取って整理された方もいました。無い袖は振れませんので、無理して他から借り入れを行い、それを支払いにあてるようなことだけは考えないようにしましょう。

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