不動産売買・活用 / 住宅ローン問題解決の専門家

株式会社オハナ不動産

寄稿・講演・出演情報

オハナ不動産では、これまでに数多く手掛けてきた不動産の売買や活用の事例、相続問題や住宅ローン問題の解決などから得られた知見を、寄稿・講演・出演を通じてみなさまへ提供しています。

倉敷商工会議所会報 - 740 2018(平成30年)/08/15

自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。

8月は「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」についてお伝えします。

この度の西日本豪雨で被害に遭われた皆様におかれましては、心からお見舞い申し上げます。今回の豪雨により当社のお客さまの中にも被災された方がいらっしゃいました。私もわずかですが現地にてお手伝いをさせていただき、何から手をつけてよいのか分からない状況に言葉を失いました…。大規模災害により、家が住むことも出来ない程の状態になってしまった時、保険での対応ができればまだよいのですが、加入している保険の内容によっては対象外の場合があります。そうすると住宅ローンだけが残ってしまい、今後の生活に重大な影響を及ぼしてしまいます。今回のような想定を超える災害により被災された場合、被災者を苦しめることのないようにということで、数年前に『自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン』が作られました。熊本の震災時にもあったのですが、まだ認知度が低く、存在を知らなくて大変な思いをしている方がいるとのことです。金融機関にとってはありがたくない制度なので、積極的にアピールしていないことも認知度が低い一因だと思われます。内容はインターネットで検索して頂くと確認できますし、詳しいことは、ローン借入先の金融機関にお問合せしてみて下さい。実際に問い合わせてみて適用されるかわかりませんが、やってみる価値はあると思います。

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倉敷商工会議所会報 - 739 2018(平成30年)/07/15

保証会社から任意売却を勧められたのですが、対応すれば良いのでしょうか?


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。 6月17日(日)に『2018五島長崎国際トライアスロン大会』Bタイプに参加してきました。
【スイム2.0km:32分28秒:19位】
スイムスタートは水中からのフローティングスタート、エリートカテゴリーの選手たちと同時のスタートでしたが、一番前の内側からスタートポジションを取れました。バトルもほぼ無く第一ブイまではパックに何とかついていけましたが、その後は無理せずリズムを取りながら一人で泳ぎ、余裕を持ってのスイムアップができました。スイム予定タイムは32分。
【バイク124.0km:4時間17分26秒:44位】
80%ぐらいの力で乗ることを意識し、体が疲れないようにポジションと水分補給、水を掛けての冷却を常に意識しながら走りました。前半でバイクが得意な方たちにどんどん抜かされて行きましたが、ついていかないように我慢しました。(昔はついていってボロボロになってから気づいてました)五島はアップダウンばかりで坂が好きな方にはたまらないコース設定(獲得標高約1400m)になっています。海岸線はずっと先まで海の底が見えて砂浜は真っ白で、前を見ないといけないのに海の方ばかりみてしまいました。実走予定タイムは4時間10分。バイクの実走は4時間7分で走ることができました。(4時間17分26秒にはバイクの実走+スイムアップからバイクへの準備する時間と、バイクアップからランに準備する時間が含まれています)この冬は気持ちと体に余裕を持って、五島をアベレージ30kmで走れる体づくりを目標として練習を行い、なんとか達成できました。
【ラン21.1km:1時間57分58秒:56位】
昼過ぎて、ほどなく暑くなりランスタート。5キロぐらいまではキロ5ペースで、その後はペースダウン。なんとか最後まで5分台でキープしゴール。五島のランコースはバイクコース同様でアップダウンの多いコース、「ランコースぐらい、フラットなコース設定に変更してくれないかな~。」とか、無駄なことを考えながら走ってました。ラン予定タイムは1時間50分。
【トータル 6時間47分52秒 41位(年代別7位)】
目標にしていた年代6位まであと一歩でした…。(6位と24秒差)スイムとバイクは気持ちと体に余裕を持って予定タイムをクリアできたことが今回のレースの成果だと思います。2月に腰を痛め、春頃にしっかりランの距離が取れなかったことが今回のランの目標クリアできなかった原因です。気持ちを切り替えて次は9月の佐渡に向けてしっかりラン強化に取り組んでいきます。

7月は「保証会社から任意売却を勧められたのですが、対応すれば良いのでしょうか?」についてお伝えします。

住宅ローンを延滞していると、信用保証会社から任意売却の勧めがきます。これは、信用保証会社から代位弁済が済み最終段階になった状況でも、一方的に競売をすぐ実行に移すのではなく、債権者側からもらえる救済のラストチャンスです。この信用保証会社から任意売却の勧めは、「任意売却の意思のご確認」といった書面で届きます。信用保証会社によって文面の違いはありますが、おおよそ次のようなことが書かれています。
・信用保証会社が代位弁済がすんだこと
・信用保証会社は、債権を回収するために法的な手続き(不動産競売など)
の準備をしている
・競売での売却価格は低額になるので、多額の残債を返済していかなければ
ならない場合もある
・競売よりも任意売却で自宅を売却したほうが市場価格に近い価格で売却が
できるので、任意売却を考えてはどうですか?
・ご検討のうえ〇〇日までに連絡をください
・連絡がない場合には、競売に移行してしまいます
と、いったことです。もし、この「任意売却意思のご確認」に対して何も行動を起こさない場合には、文面の通りにマイホームは競売にかけられてしまいます。競売でマイホームを強制的に売却されても、任意売却で自主的にマイホームを売却しても、住宅ローンの残債は支払わなければなりませんが、競売にかけられるとマイホームの売却価格は市場価格よりも低い価格、平均して5~6割程度の価格で売却されてしまいます。一方、任意売却でマイホームを売却した場合には市場価格と同等に近い価格、平均して8~9割程度で売却できます。1円でも高い金額でマイホームを売却できれば、それだけ住宅ローンの残債が少なくなり、今後の残債の支払いが楽になりますよね。また、任意売却ですと競売にはないメリットもあります。この売却の価格とメリットが任意売却をおすすめする理由です。さらに、自宅が競売にかけられたことが知れ、お子さんがいじめにあってしまったという胸が痛くなる話もよく耳にします。任意売却であれば、通常の住宅販売と変わりがないので、ご近所からの詮索をうけることも、そうした事情があることも知られることはまずありません。この「任意売却意思のご確認」が届いたら、何もせずに放置するようなことはせず、ラストチャンスと考えて早急に住宅ローン問題の専門の方に相談してください。

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倉敷商工会議所会報 - 738 2018(平成30年)/06/15

よくいただくご相談


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。 6月は「2018五島長崎国際トライアスロン大会」Bタイプ(スイム2.0km バイク124.0km ラン21.1km)に参加してきます。トライアスロンはこれからがハイシーズン。体調管理をしっかりしてケガの無いようにしっかり楽しみたいと思います。

6月は『よくいただくご相談』についてお伝えします。

競売になると近所に知られてしまいますか?

必ず知られてしまうとは言い切れませんが、その可能性は極めて高いです。理由は3つあります。「どうしても知られたくない」という方は、早めに金融機関へ連絡し、任意売却等を行うことで競売を回避することをおすすめします。

「催告書」が届いたのですが、どうすれば良いでしょうか?

「催告書」は、法的手続きへ移るための前提になる書類、言うなれば「金融機関からの最後通知」です。このとき絶対にしてはならないことは「無視をすること」「見ても何もしないこと」の2つ。金融機関に出向き返済の相談をしたり、指定の金額を支払ったり、任意売却の検討を始めても良いでしょう。

住宅ローンを滞納してしまうと、どうなるのでしょうか?

住宅ローンを滞納すると、早ければ3か月程度であなたは「期限の利益」を喪失し、住宅ローンを分割で返済できなくなり一括返済を求められます。住宅ローンの返済が苦しくなってきたら、早めに住宅ローンを組んだ金融機関、もしくは、住宅ローン問題の専門家へ相談しましょう。

「督促状」が届いたのですが、どうすれば良いでしょうか?

住宅ローンの支払いが支払日にできなかった場合に金融機関から送られて来るのが「督促状」。見たくないかもしれませんが督促状が届いたらきちんと開封して、内容を確認しましょう。もし支払いが困難なのであれば、まずは金融機関へ連絡して、支払方法の変更などを相談してください。


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倉敷商工会議所会報 - 737 2018(平成30年)/05/15

任意売却とは住宅ローン支払い困難者の救済手段


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。 4月に広島で開催される不動産投資家さん達の勉強会にて、本の出版記念講演をさせて頂きました。私の本業である「不動産任意売却」をテーマにお話をさせて頂いたのですが、このような機会を与えて頂き、改めて自分が一番勉強になったと感じました。聞いて頂いている方たちに理解してもらう為には「どう伝えたら理解してもらえるか?」を考えながら資料を作成することにより、自分自身もより深く理解出来たように感じます。今後も話す機会を頂けたら、積極的に取り組んでいこうと思いました。頑張ります!

5月は『任意売却とは住宅ローン支払い困難者の救済手段』について
お伝えします。

住宅ローンを払えなくなると、住宅ローンを貸している金融機関は裁判所を通じて強制的に土地や住まいなどの不動産を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する“競売手続き”を行います。競売を回避するには、ローン残高よりも高く家を売るか、売却代金で賄えない差額分をローンの申込人が用意しなければなりません。しかし、いずれも現実的ではありません。そこで昨今、『任意売却』という解決方法が注目されています。任意売却とは、専門の不動産コンサルタントが住宅ローンを貸している金融機関と住宅ローンの申込者の間に入って調整を行い、住宅ローンを貸している金融機関の合意を得る事で不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる、とても合理的な不動産取引の事です。競売は裁判所が介入する為、強制的で融通の利かない手続きとなります。しかし、任意売却は裁判所が介入しない為、住宅ローンの申込者自らの判断(任意)で行う事の出来る融通の利く手続きです。

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倉敷商工会議所会報 - 736 2018(平成30年)/04/15

任意売却後の残債務について


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。3月18日にトライアスロンのレースで台湾で開催される、「IRONMAN70.3 Taiwan」に参加してきました。昨年も参加したレースで台北から南へ一時間ほど飛行機で行った台東で開催されるのですが、今回は飛行機チケットを手配ミスしてしまい、自転車を積む予約をするのを忘れていることに搭乗直前に気づきました(汗)急遽台北から台東まで自転車とスーツケースを両手に持って各駅停車の電車での移動となり、昼過ぎに台北の空港を出発して台北駅に行き、3時間電車に乗って、途中乗り継ぎで2時間30分待ち、再度2時間電車に乗って台東駅に、タクシーでホテルに到着したのは夜中の1時前でした…。トライアスロンのレースはなんとか完走しましたが、もちろん台東から台北まで帰りも同じ電車で帰ることとなり、レースよりも移動のことで、一生忘れることのできない楽しい旅となりました。(笑)。空港や駅で困った顔をしている時、たくさんの優しい台湾人や日本人に助けてもらい、(英語はサンキューとOKぐらいしかしゃべれません)これからは美観地区などで困った顔をしている外国人の方がいたら話しかけてあげようと思います。日本語になりますが(笑)。

4月は『任意売却後の残債務について』についてお伝えします。

任意売却を行った後の残債務(住宅ローンの残高-売却価格=残債務)は免責されるわけではありません。この先も、少しずつ返済を続けなければなりません。もちろん、住宅ローンの返済が難しくなって売却に至ったという経緯は、債権者(お借入先)にも理解してもらえます。ですから、月々1万円とか2万円ずつといった、生活状況に応じて無理のない範囲で返済を続けることは、話し合えばほとんどのケースで認めてもらえます。しかし、だからと言って、返済をしなくていいということではありません。今後の生活への不安を少しでも和らげていただく意味で、「返済を無理なさらなくていいですよ。」と言うことはありますが、安易に「返す必要はありません。」という意味ではありません。

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