不動産売買・活用 / 住宅ローン問題解決の専門家

株式会社オハナ不動産

お知らせ

オハナ不動産からのお知らせ。会報や雑誌などへの記事掲載、TVやラジオ番組などへの出演、自社主催イベントのご案内などの情報を発信しています。

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倉敷商工会議所会報 vol.709へ寄稿いたしました

代位弁済予告の通知とは


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。
明けましておめでとうございます!今年も1年、宜しくお願い致します。年頭に今年の目標を決めています。仕事のこと趣味のことなど出来るだけ具体的に期日と数字を入れて、年末に達成しているかどうかが確認出来るようにしています。その中でも今年一番のワクワクする目標は6月に出場するトライアスロンのレース、「アイアンマン ケアンズ」です。目標タイムは11時間30分。各パート(スイム、バイク、ラン)が決めた時間でクリア出来るように、練習スケジュールもケガの無いようにこなしていこうと思います。今年も楽しみます(^_-)-☆


1月は『代位弁済予告の通知とは』についてお伝えします。

「期限の利益喪失通知」届くのとは別に金融機関によって名称は違いますが、「代位弁済予告のご通知」「保証債務履行のご通知」が届きます。簡単に「代位弁済予告のご通知」と一般的に言われているものです。この「代位弁済予告のご通知」は、住宅ローンの契約をする際に、金融機関とは別に保証会社と「保証委託契約」という契約を結んでいます。この契約は、「住宅ローンの融資の保証会社に依頼する」といった契約です。住宅ローンの返済が困難になり、支払いが滞ってしまって住宅ローンの支払いが継続できない場合には、保証会社があなたの代わりに金融機関に住宅ローンの残高全額を一括返済します。このことを『代位弁済』といいます。しかし、この『代位弁済』がされたからといって債務はなくなりません。支払っていく相手が金融機関から保証会社へと変わっただけです。しかも、保証会社のほうが、色々な条件などが厳しくなると思ってもかまいません。「代位弁済予告のご通知」とは、支払う相手が変わることと保証会社にローンの残高全額を支払ってもらいますよという通知です。「代位弁済予告のご通知」の場合は、まだ代位弁済が行われていない段階なので、支払えるのなら代位弁済は行われません。もし、「代位弁済」行われた場合のデメリットは、「代位弁済予告のご通知」がきたら、金融機関は、住宅ローンの残高を一括での返済以外は認めません。一括で支払うことができない場合はマイホームを売却されてしまいます。他には、団体信用生命保険の契約も解除されます。もし、「代位弁済予告のご通知」がきたタイミングで、何かあれば保険金は下りません。残された家族は窮地に立たされてしまいます。これがデメリットです。「代位弁済予告のご通知」がきたら、多くの場合諦めて「自己破産」をしてしまいます。しかし、専門家に相談することで多少なりとも道はひらくことができます。まずは、専門家に相談して選択すべき道を模索する事をお勧めします。


倉敷商工会議所会報 vol.708へ寄稿いたしました

住宅ローンの破綻原因


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。
11月の末に毎年恒例のトライアスロン合宿に参加してきました。合宿のコーチはシドニーオリンピック日本代表の小原工さんにご指導して頂きました。スイム・バイク・ラン・トランジットの技術的な部分に加え、心の持ち方も学ぶことができ、今回も大変充実した二日間となりました。合宿の最後の挨拶の際に小原さんが、「私の使命は世界に通用する選手を送り出すことです。」とおっしゃっていました。15年前は日の丸を背負い選手として活躍され、今後はトライアスロンを通じて次の世代の「心技体」の育成をされている小原さんは周りの人たちに沢山の良い影響を与えることができる人だと感じました。私も合宿で学んだ色々なことを日常の生活に落としていき、より良い人生にしたいと思います。

12月は『住宅ローンの破綻原因』についてお伝えします。

住宅ローンの破綻原因として考えられるのは、無理な返済計画です。一般的に金融機関で住宅ローンの審査をする時に“返済比率”という計算を行います。これは年間のローン返済額が年収の30~35%以内だったら、住宅ローンを組むことができるという比率のことです。実は、住宅や不動産の営業をする人の中には、この“返済比率”という数字のマジックを利用して、「お客様の年収だったら、○○○○万円までの物件を購入することが可能ですよ!」といったセールストークをして高めな物権を販売しょうとする人もいます。その為、当初考えていたよりも高額な住宅ローンを組んでしまったという方もいます。住宅ローンを組む際に注意しないといけない点はここです。「借入れ可能な金額」ではなく、「返済可能な金額」で住宅ローンを考えることが最も重要な注意しないといけないポイントだと思います。お子さんのいるご家庭ならなおさらで
す。マイホームを購入したらこれで大きな金額はもう動かない…ということはありません。今後、お子様にかかってくる教育費や保険料、家の修繕費、管理費や固定資産税の支払いをしっかりと考えて、毎月いくらなら支払いが可能なのかを検討しなければいけません。特にお子様にかかってくる教育費は大きな金額になってきます。それに毎月の光熱費や食費などの生活費などもかかってきますよ。また、昔は住宅を購入する際にはいくらかの頭金が最初に必要だったのですが、最近では住宅の購入を促進させる目的もあって購入価格に対して100%の住宅ローンを組むことができるようになりました。しかし、この100%の住宅ローンも住宅ローンの破綻原因のひとつにもなります。この100%の住宅ローンの場合、数年後に自宅を売却しないといけなくなった場合に、自宅を売却した代金だけでは返済できないケースも多くみられます。住宅ローンを組む際には住宅や不動産の営業の人のセールストークに惑わされずに、しっかりとした返済計画での購入を検討をして頂けたらと思います。


倉敷商工会議所会報 vol.707へ寄稿いたしました

督促状


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。
先日、ホテルグランヴィア岡山で『M&A』の勉強会に参加してきました。M&Aとは企業の合併や買収のことで、2つ以上の会社が1つになったり、ある会社が他の会社を買ったりすりことなんですが、その売買をする際に買収される側の会社の不動産(工場や社屋等)が不必要になったりして仕事にならないかと思い参加してみました。参加してみて仕事にするにはもっと実際に深く関わっていかないとなかなか難しいことだと感じましたが、多くの中小企業の経営者の方たちが世代交代の際に後継者がいないということに悩んでいることを知り、日本の今後の問題となっている人口減少と高齢化が身近になっていることに気づきました。時代の変化に対応する為にも学ぶことは常に必要ですね。

11月は『督促状』についてお伝えします。

住宅ローンを支払えないという状況は誰の身にも起こるかもしれない事だと思います。支払いができなくなった時に、まず住宅ローンを組んでいる金融機関の担当者から電話がきます。電話されても支払えないからといって電話を放置していると、今度は「住宅ローン支払いのお願い」と書かれたハガキや書面が郵送で送られてきます。ここまでの段階だと、「うっかり入金を忘れていた!」ということもあるので、金融機関もそんなに問題視はしていませんが、その後にも催促を無視していると催促状が金融機関から届きます。督促状が届いたら、きちんと開封して内容を確認することが重要です。支払いの滞納を続けると「期日までに返済されなければ、しかるべき対応を取らせていただきます」という文章のお知らせが届きます。この文書に偽りはなく、督促状を無視し続け、更に住宅ローンを滞納し続けていると金融機関や銀行は保証会社への債権譲渡、資産や預金の差し押さえをします。もし支払いが困難な場合は、まずは「金融機関へ連絡」をしましょう。金融機関へ連絡をして、支払い方法の変更などの相談をすることができますが、督促状などを無視し続けていると、このような相談も金融機関とできなくなってしまいます。特に住宅ローンの滞納の場合は、支払う意思をハッキリさせ、金融機関に対して誠実に対応することで、以降の金利の見直しや支払額の軽減などの相談ができるのです。督促状は、金融機関と支払いについての相談ができるラストチャンスにもなるので、面倒がらずに連絡をとって、相談する事をおススメします。


倉敷商工会議所会報 vol.706へ寄稿いたしました

住宅ローンの見直しを考えてみる


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。
先日、半年間大阪に通った「相続実務研修」が無事に修了しました。内容は主に「相続を取り巻く環境」「相続手続き」「生前贈与」「生命保険 」「遺言」「不動産」の六つで、経験豊富な講師から実際の相続の現場の実例をもとに実務経験をたくさん学びました。しかし相続の勉強はやればやるほどワケワカメになるばかりで、いつも脳ミソがフリーズ状態になってしまいます(-_-;) 本物のサポートが出来るにはまだまだだと思いますが、コツコツ勉強して不動産相続のエキスパートになりたいと思います。

10月は『住宅ローンの見直しを考えてみる』についてお伝えします。

住宅ローンを組んだときの人生計画(ライフプラン)と現在とでは違ってくることもよくあることです。収入が減ってしまったり転職をしたりなどで住宅ローンを組んだときと比べて現状が予定とは大きく違ってくることがあります。そのまま住宅ローンを借りたままでいる場合や借り換えなどをして効率的に住宅ローンを支払っていく場合など今一度考えてみてはどうでしょうか?住宅ローンの見直しには大きく2つの方法を考えることができます。一つ目は「繰上げ返済」です。繰上げ返済をすることで、住宅ローンの元金が通常よりも早く減ります。元金が減ると利息を節約する効果があり、総支払額が少なくなる効果も期待できます。繰上げ返済をするには家計を見直しながら繰上げ返済資金がいくら出すことが出来るのか計算し、返済をするようにしましょう。二つ目は「借換え」です。現在借りている住宅ローンと比べて安い金利条件のものがあれば借換えをすることで総支払額を抑えることができます。収入減などで住宅ローンの支払いが厳しくなってきた場合にも金利が低い住宅ローンに借換えや期間を長くすることで、毎月の支払額が抑えられる効果がでます。この時に確認して欲しいのが、”金利“です。先ずは現在の住宅ローンの金利を確認し比較しましょう。長期固定金利から変動金利に変更した場合は変更した時点では金利が低くなっていることが一般的です。毎月の支払い額は少なくなりますが、今後の金利の変動のリスクを抱えることになるので注意が必要です。店頭金利から数%差し引いた金利を適応するということもありますが、当初の金利が非常に低いものでも将来的に金利引き下げ幅が低くなるタイプだと結果的に総支払い額が多くなってしまうこともあるので注意しましょう。住宅ローンの支払いを無理なくするためには住宅ローンの見直しもしてみてはと思います。


倉敷商工会議所会報 vol.705へ寄稿いたしました

住宅ローン特則


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。
9月6日(日)に新潟県佐渡市で開催された『2015 佐渡国際トライアスロン大会』に参加してきました。【スイム3.8km 1:20:50】(286位/927人)天候は曇り、水温は24.5度と暑くも寒くもない最高のコンディションでスイムスタートになりました。透き通った海を今日一日の計画を確認しながら泳ぎました。【バイク190km 6:53:42】(225位/927人)前半は風も無く楽しいサイクリングとなりましたが、後半は雨がどしゃぶりとなり下り坂でタイヤがスリップしてこけないように気をつけて運転したので、目と肩がすごく疲れました。【ラン42.195km 4:48:32】(310位/927人)前半の21kmは約2時間で気持ち良く走れましたが、後半はいつもの失速…。雨の中なんとかゴールとなりました。【トータル 13:03:04】(237位/927人)スイムとバイクは、ほぼ予定通りで行うことができましたが、いつものランでの失速…。なかなか次のステップに行くことができません。来年は頑張ります。

9月は『住宅ローン特則』についてお伝えします。

『住宅ローン特則』とひとことで言っていますが、実は『住宅ローン特則』には4つの種類があります。①「期限の利益回復」住宅ローンの支払いを延滞し続けると、住宅ローンの残りの金額(残高)を一括で返済するように通知されます。しかし、この『住宅ローン特則』を利用すると、支払いが遅れてしまっている分の元金と損害金を分割で支払うことができます。期間は原則的に3年間での支払いになりますが、最長5年での支払いを認められることもあります。この3~5年間は、もともとの住宅ローンの支払い金額と遅れている支払い金額の両方を支払っていかなければいけません。②「最終支払期限延長」①の「期限の利益回復」では、再生計画に基づいて3~5年間の弁済期間中でも、もともとの支払い金額と遅れている分の両方を返済しなければいけません。それ以外にも、かなり減額されているとはいえ、他の借金についての支払いもしなければいけません。そうなると、月々の支払い金額が大きな額になってしまい、それでは支払いができないという方も少なくありません。この種類の『住宅ローン特則』では、『住宅ローン特則』を利用して、住宅ローンの支払い期限を最長で10年延長することが可能になります。これにより、毎月の支払額をおさえることが可能になります。ただし、注意点として、70歳までには完済しなければいけません。③「元本据え置き」②の「最終支払期限延長」での支払いも難しいという方もいます。その場合には、「元本据え置き」という『住宅ローン特則』が利用できます。再生計画に基づいた弁済期間のあいだは、住宅ローン以外にも、整理をした借金の支払いもあります。その支払いにプラスして住宅ローンの支払いを続けるには、どうしても負担が大きすぎるというケースには、弁済期間中だけは、住宅ローンについては元本の一部および利息のみを支払っていくという内容になります。④「同意」住宅ローン債権者の同意のもと、①~③以外の内容の特則を決めることも可能になります。例をあげると、「返済期間をもっと延長する場合」「ボーナス払いを取りやめる」などがあります。これらの①~④が『住宅ローン特則』の種類になります。ただし、①~③については、自由に、この種類の『住宅ローン特則』をするとは選べません。まずは①を検討して、それがダメであれば②を、②もだめな場合には③を利用するという感じで進んでいきます。


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