両親が住宅ローンの支払いを滞納しているようです。どうすれば良いですか？

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。3月に2泊3日で香港＆深センへ海外視察に行ってきました。
今回印象に残ったことは三つです。
一つ目「深センの街はカッコイイ！」
「うぁ～この街カッコエエ、住んでみたいわ！」一言で表すとこんな感じです。宿があった街（高新園）は車道も歩道も広く、おしゃれなカフェやショッピングモールもあり街は整備されていてシュッとした感じでした。コピー商品しか売っていないビル（羅湖商業城）や、沢山のパソコンとか携帯電話の電子機器ばかり売られているエリア（華強電子世界）とか、新旧が入り乱れた沢山の若者が集まる街（老街）や、世界の世界遺産を観てまわれる場所（世界の窓）など、深センは今まで自分が思っていた中国とは一味違うワンランク上（自分比です）の場所だと感じました。
二つ目は「なんだかギラギラしている街、香港！」
とりあえず人が多いです。東京都の約半分の面積に人口が745万人（世界で最も人口密度が高い地域の一つ）いるみたいです。ジャッキーチェンがどこかにいそうな雰囲気で、いつも映画で観ていた（プロジェクトＡ）少し前の中国を感じることができます。オープントップバス（二階の屋根が無いバス）のガイドのおばさんが、「香港はワンルームでも家賃が20万円するからみんなシェアルームにして住んでいるよ。それでも12万円ぐらいだから高くて住めないよ！」とか「一軒家を買おうと思ったらいくらすると思う？40億よ！普通じゃ買えないわよ！」と、本当かどうかわかりませんが、言っていました。香港は色々な国の人がいて、とっても活気のある街です。マカオにも車やフェリーで行けるので岡山空港からの海外旅行にはおススメです。ブルースリーの専門店に行って下敷きをお土産に買おうと思っていたのですが、調べて行ってみたら最近潰れたみたいでとても残念でした（泣）
三つ目は「香港から深センまで電車で40分、運賃も500円程度」
香港から深センまで普通の電車（ＪＲの鈍行電車みたいなやつ）で行きました。深センに入国する際には入出国の手続きが必要なので少し面倒でしたが、ブルースリーとジャッキーチェンの街「香港」と、中国のハイテク企業（ファーウェイ、テンセント、ＢＹＤ，ＺＴＥ，ＤＪＩ、ＯｎｅＰｌｕｓ）が本社を構える街「深セン」、両方行っても近いし、安いです。岡山から香港までも約4時間なので、そんなに遠くないのでおススメです。
今回一番気をつけたのはもちろん「トイレ」です。前回の上海で勉強していたので、トイレがキレイそうな場所に着いたら行きたくなくてもトイレに行くようにしました。そうすることにより、スーパーヘビーなトイレには巡り合うことなく今回はなんとかパスできました。グッドジョブ！次からもそうします。
前回同様、とても実りのある海外視察になりました。たぶんそのうち役に立つ日がやってくると思います。仲間と一緒に行ったこの経験は、思い出すたびにその喜びが再現できるので素敵な時間となりました。感謝

3月は「両親が住宅ローンの支払いを滞納しているようです。どうすれば良いですか？」についてお伝えします。

住宅ローンを組む際に、年齢的に若くはないが定年退職で支払われる退職金を見込んで、長期の住宅ローンを組んでしまうということが以前はよくあったようです。当時は、現在のような不況が訪れるとは予想だにしておられなかったのでしょう。
お勤めの会社の業績が悪化して給与が上がらなかったり、最悪の場合、倒産やリストラなど思いもよらぬことで失業してしまい、再就職をしたとしても予定の給料の額には届かない、あてにしていた定年退職金も期待できず、住宅ローンの支払いが困難になってしまったときに、どのような解決方法があるのでしょうか？
１.住宅ローンの借り換え
住宅ローンの返済期間がまだまだ長期間残っていて、元金が多く残っているケースでは、金利の低い住宅ローンへの借り換えをすることで毎月の支払いの額を減らすことができます。銀行で借り換えのシュミレーションをしてみたり、ファイナンシャルプランナーに相談してみることも有効です。しかし、親の年齢によっては、借り換えができない場合もあります。
２.子供から資金援助を受ける
贈与の形になるのですが、子世帯が経済的に余裕があって将来自宅を相続した際に自分のものになるなら、住宅ローンの支払資金の一部を援助するという方法もあります。その際には、親が住宅ローンの支払いに利用している口座へ毎月、もしくは一括で振り込むようにしましょう。これは、振込にすることで、資金の移動がわかるようにすることが目的です。年間110万円までであれば、贈与税もかかりません。
３.親子間売買を検討
任意売却の一種の「親子間売買」も検討できます。親子の間で任意売却を行うことになります。ただ、任意売却は通常では同一世帯の者同士ではできませんので注意してください。また、世帯が別であっても親子関係である場合には住宅ローンを組むハードルが高くなりますが、購入する子どもの年齢や職業、年収によっては、住宅ローンを組むことができる銀行もあります。

住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか？

２月は「住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか？」についてお伝えします。

住宅ローンの返済中であっても売却は可能です。ただし、現在のマイホームの市場価格よりも、住宅ローンの残りの返済額の方が高い（多い）、つまり「オーバーローン状態」である方の場合は、まずそれを解消しなければなりません。まずは、マイホームの現在の市場価格を確認してください。そして、オーバーローン状態であっても住宅ローンの残債務との差額を現金で用意できれば、借入をしている金融機関の抵当権を抹消でき、売却が可能となります。逆にいえば、基本的に残債務を金融機関へ全額返済できなければ、抵当権を抹消することはできず、売却もできません。しかし、市場価格と残債務の差額は数百万程度になりますので、実家のご両親から支援を受けられるような方でない限りは、それを用意できる方はあまり多くありません。マイホームの購入時は「理想、自分の好みに合わせるなら、やっぱり新築でないと！」と、将来的なことはあまり深く考えられずに購入される方が多いです。ただ、その後に夫婦が不仲になったり、転職等で収入減になったりで、夢だったマイホームを売りたいとご相談にいらっしゃる方は、残念ながら毎月固定数いらっしゃいます。売却されたい理由はみなさんそれぞれ、いろいろとあると思いますが、上述したような理由で売却したくても売却できない方が多いのが現実なのです。ただ、売却されたい方は、まずは「マイホームの現在の市場価格」を調べてみてください。日本全国どこでも、近隣の不動産屋さんにお願いすれば無料で査定してくれます。その上で、市場価格と住宅ローンの残債務の差額を確認して、売却できるかどうか？売却すべきか？を考えてみてください。もし、売却されたい理由が退職や失業、転職などによる収入減が原因で返済が難しい...といった経済的な理由でしたり、夫婦仲の悪化が原因の離婚を機に売却したい...といった理由でしたり、そのような方は当社のような任意売却を専門で行っている業者さんか、住宅ローンの借入をしている金融機関へ相談してみてください。任意売却であれば、オーバーローン状態であっても債権者（住宅ローンの借入している金融機関）の了解を得て売却できる可能性があります。残った残債務は、無理のない返済計画で毎月支払っていけますので、数年後には完済できます。それでも返済が難しい場合は、任意売却後に法的手段を取って債務を整理される方もいらっしゃいます。無い袖は振れません。住宅ローンの返済や追い金を作るために無理をして他から借り入れを行い、それを支払いに充てるようなことだけは絶対に考えないようにしてください。もし、経済的な理由で住宅ローンの返済が難しくなった、離婚を機にマイホームを売却したい、そうしたことでお悩みでしたら、一度当社へ相談してみてください。

マイホームの競売が決まり、裁判所から執行官が来た場合にはどうすれば良いですか？

1月は「マイホームの競売が決まり、裁判所から執行官が来た場合にはどうすれば良いですか？」についてお伝えします。

「担保不動産競売開始決定」の通知を受け取ってから1～2ヶ月程度で、裁判所から執行官と評価人が不動産（あなたのマイホーム）の調査にやってきます。執行官と評価人が来る前には、「執行官による現況調査」の通知が書面により送られてきて、そこには執行官と評価人による不動産調査を予定する日時が書かれています。

この執行官と評価人による不動産の調査が嫌なものです。しかし、法律に基づいた強制的なものですので、それに従ってください。

居留守をつかったり、自宅を施錠したりしても、裁判所の権限で専門業者によって解錠され、勝手に中に入って調査が進められます。また、民事執行法に基づいて、あなたの調査への立会いがない場合でも立会人をつけて立ち入り調査が行われます。

いくら嫌でも、この不動産調査を阻止することができないということです。遅い時間まで寝ていたら玄関のチャイムがなったものの、放置していたら知らない人が勝手に自宅に入ってきた。それは裁判所の執行官だったという話も耳にしたことがあります。

このように「現況調査の通知」が届くと、競売開始、入札、落札と競売への道を進んでいる状態ですが、だからと言って、もう競売しか道がないと諦めるのは、まだ早いです。少しでも時間を無駄にしないで、住宅ローンについて相談できる方に相談をし、任意売却の手続きを進めていくことで、競売という最悪の事態は避けられる可能性がまだ残っています。

実際、「現況調査の通知」と一緒に、裁判所からの注意書も送られてきます。この注意書には、

　　　1．売却まで数ヶ月かかること
　　　2．債権者と示談のために交渉しても大丈夫であること
　　　3．不動産（あなたのマイホーム）を調査するために、執行官と
　　　　 評価人が訪れること
　　　4．裁判所からは執行官と評価人以外は訪れることはないので、
　　　　 裁判所職員であるかのような言動をする人には注意しましょう
　　　5．競売に関することの相談については、弁護士にしましょう

のようなことが書かれています。

ですのでその通り、競売についての相談は法律の専門家へ、任意売却については任意売却の専門業者へ相談するようおすすめします。

離婚するのですが、慰謝料・養育費代わりに私(妻)は子供と一緒に住み続けたいと考えています。できるでしょうか？

11月は「離婚するのですが、慰謝料・養育費代わりに私(妻)は子供と一緒に住み続けたいと考えています。できるでしょうか？」ついてお伝えします。

住み続けることはできます。当社へもそうしたご相談をよくいただきます。ただ、ずっとトラブルなく住み続けられるか？は疑問です。と言いますのも、「慰謝料・養育費の代わりに私(妻)は子供と一緒に家に住み続けられますか？」というご相談と同じように、元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、「金融機関から督促状が届いたのですが、どうすれば良いでしょうか？」ですとか、「金融機関から『競売にかけるので退去してください』と言われたのですが、どうすれば良いでしょうか？」のようなご相談もよくいただくからです。もちろん、元夫が住み続けていて元妻がトラブルに遭遇することもあります。いずれにしても、住宅ローンの返済が残っていて、オーバーローン状態であるために売りたくても売ることができないために元夫・元妻のどちらかが住み続ける…という選択をされた場合に起こることですが、そうした場合に想定されるリスクにはどのようなことがあるか？また、そうした万が一のトラブルを想定してどのような準備をしておくべきか？　をお話します。

慰謝料・養育費代わりに家に住み続けることに想定されるリスク
離婚するときに、財産分与であるいは、慰謝料・養育費の代わりとして元夫が住宅ローンの返済を続け、元妻と子供がマイホームをもらって住み続けるといったことがよくありますが、次のようなリスクがあることを知っておいてください。「うちは大丈夫」という過信は禁物です。

１．元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、競売・強制退去となる
当然のことですが、離婚後、元夫の経済的な負担は重くなります。自身の住居の賃貸費用を支払うことになれば、住まうことに要する出費が二重になります。給与が減ることもあるでしょうし、失業することもありえます。再婚すれば、家庭を２つ支えなければならなくなります。そうして、経済的に困窮し、返済を滞らせてしまった場合、金融機関は抵当権を行使して元妻と子供が住む家は差し押さえられ、競売・強制退去という流れになります。

２．元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、連帯保証人である元妻に支払い義務が生ずる
元妻が元夫の連帯保証人であった場合、元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい返済能力がないと判断されれば、残債の支払い義務は元妻に生じます。「離婚したのだから、私は関係ない。元夫に請求してください」のような話は一切通じません。これは、連帯保証人は催告の抗弁権を持たないからです。法律上、そうなっているのです。

３．金融機関から一括弁済の請求を受ける
住宅ローンは、その契約者本人が所有・居住するための住宅やマンションへ　融資されるローンです。ですので、住宅ローンの名義人である元夫が家を出ている、居住していないことは契約違反にあたり、元夫が居住していないことが発覚したときに金融機関はその時点の残債を一括請求してくる可能性があります。ただ、昨今では銀行側の事情でしたり、離婚の増加でしたり…といったこともあり、「(形はどうあれ)きちんと返済してくれるのであれば構いません」と黙認されることが多くなっているようではあります。あまり大きな声では言えませんが。

住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか？

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。今年は台風が多いですね（汗）先日、岡山空港から沖縄に二泊三日の研修旅行に行ってきました。行く前から台風が迫ってきていることは知っていましたが、一日目から風が強くなり、二日目は強風と雨で外を出歩くこともできなくなり、三日目は朝から空港へ行き早めの関空着の便に振り替えてもらい関空へ飛びました。（その後、昼からの那覇発の便は欠航になっていました）ほぼ移動しているか部屋の中にいた三日間となりましたが、風速20ｍを超えた那覇発の飛行機はとってもスリリングな貴重な経験になりましたよ（笑）

10月は「住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか？」ついてお伝えします。

ローンが残っていても売却は可能です。ここで一番大事なことは「残っている住宅ローン額」と「現在のマイホームの市場価格」です。購入時は「やっぱりマイホームは新築じゃなきゃ！」と、あまり深く考えずに購入して、その後、夫婦の不仲や転職等で収入減になり夢だったマイホームを売りたいと相談にこられる方がほぼ毎月最低一組はいます…。中古住宅で購入した場合はそのまま売却して借金をゼロにして離婚するケースもよくありますが、新築の場合は売却したくても、現在のマイホームの市場価格より残っている住宅ローン額の多い方がほとんどです。売却の際に数百万円用意できる方は問題無いのですが、正直あまりそんな方ばかりではありません（実家の親からご支援頂ける方はいました）まずは「現在のマイホームの市場価格」を調べてみて下さい。日本全国どこでも、近隣の不動産屋さんにお願いすれば無料で査定してくれます。そして再度、市場価格と住宅ローン残額を確認して売却をするべきか考えてみて下さい。少し現実がわかってくると思います。ただ、今は払えているけれども、今後はどう考えても無理な方（退職、病気、転職、離婚）もいると思います。そのような方は当社のような任意売却を専門で行っている業者さんか、借入をしている金融機関へ相談してみて下さい。以前ご相談頂いた方は市場価格よりも住宅ローン残高の方が多かったのですが、債権者（借入している金融機関）の了解を取って売却し、残った借金は無理のない返済計画で現在も月々払われています。他にも同じようなケースがありましたが、状況を確認して頂き売却後に法的手段を取って整理された方もいました。無い袖は振れませんので、無理して他から借り入れを行い、それを支払いにあてるようなことだけは考えないようにしましょう。