住宅ローン返済で困っている方が不動産売却をする際によくある質問

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倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。すっかり秋らしくなりましたが、いかがお過ごしでしょうか？先日、岡山商科大学さんで仲良しの不動産会社さんの社長さんと一緒に約90分間「不動産売買・賃貸について」学生さんにお話をさせて頂きました。話の最初に「私の趣味はトライアスロンです！この前、佐渡の大会で近藤真彦さんと会いましたよ！」と笑顔で自己紹介したら、その後、生徒さんたちはマッチを知らなかったみたいで机の下でスマートフォンを使って検索していました。時代は常に変化しているんですね（笑）ちょっとショックでした。・・・。

話をした後に質問タイムがあり、不動産に興味を持って頂いたのか生徒さんからの質問内容はオブラートに包まず素直に聞きたいこと（給料や仕事内容、営業ノルマなどの）ばかりで質問が絶えず、とても話が盛り上がりました。色んな意味で私も勉強になりました。またいつでも呼んで頂きたいです。

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10月は当社が取り組んでいる「住宅ローン返済で困っている方が不動産売却をする際によくある質問」についてお伝えいたします。

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Q：元夫が住宅ローンを滞納しています。離婚しているのに連帯保証人の私（妻）が支払う責任はありますか？

A：支払う責任はあります。残念ながら、連帯保証人は金融機関の請求を逃れることができません。この場合、元夫とすぐに連絡を取り、今後の方向性を早急に決定する必要があると思われます。もし、住宅ローンの滞納が長く続けば自宅を売却することが困難になり競売となる可能性が高くなります。ちなみに、連帯保証人制度は主たる債務者と同様に責任が重くのしかかるので、この制度自体の見直しが迫られているのが最近の傾向ではあります。

Q：競売になると近所に知られてしまいますか？

A：必ず知れてしまうとは言い切れませんが、その可能性は極めて高いです。理由は三つあります。①競売になったことが、インターネットに掲載されるから。②競売になったことが裁判所に告知されると、それを見て競売の入札を検討している方たちが頻繁に現地調査を行うから。③近隣の方たちへチラシを配布し、購入者を募る不動産会社が現れるかです。「どうしても知られたくない」という方は、早めに金融機関に連絡し、任意売却等を行うことで競売を回避することをお勧めします。

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住宅ローン返済で困っている方が不動産売却をする際によくある質問

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倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。9月1日に『2013佐渡国際トライアスロン大会』に参加してきました！結果はバイク190キロを6時間39分41秒（239位／765人）、ラン42.2キロを5時間10分53秒（403位／765人）、トータル11時間50分34秒（313位／765人）で無事ゴールすることができました！悪天候の為、スイムが中止となり残念でしたが、バイク&ランをするにはとてもやりやすい小雨が降る天気となりました。

バイクは105キロの両津の補給所で1回足を降ろしただけで、あとはボトル交換のみでの190キロの旅。105キロまでは平均31キロと絶好調でしたが、その後も調子にのって踏んでいると、150キロ地点でいつもの嘔吐が始まりペースダウン…。それでも笑顔でなんとかバイク完了。（最終平均時速29.2キロ）その後ランへ、10キロ地点1時間4分、20キロ地点２時間8分と気持ち良く走れていたのにその後は、走っているのか？歩いているのか？分からない速度に…。（来年の目標はロングレースのランを４時間30分以内で走ることに決定！）しばらくしたら来年に向けて練習を再開したいと思います。佐渡島の皆さま、たくさんの大会運営サポートと応援ありがとうございました。感謝。

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9月は当社が取り組んでいる「住宅ローン返済で困っている方が不動産売却をする際によくある質問」についてお伝えいたします。

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Q：任意売却とはなんですか？

A：任意売却とは金融機関に強制されて売却（競売）するのではなく、任意に弁護士さんや不動産屋さんが仲介して担保不動産を売却することです。

Q：任意売却した後の残債務はどうなるのですか？

A：不動産の売却後、無担保として残った債権を金融機関はサービサーという債権回収会社に譲渡します。債務者は今後このサービサーと分割返済の話し合いを行うことになります。

Q：サービサーって何ですか？

A：不良債権処理を促進するための債権管理回収業を行うことができる許可を得た民間会社のことです。以前は債権回収の業務は弁護士さんにしか許されていなかった業務です。ところがバブルが崩壊し沢山の不良債権ができました。速やかにこの不良債権を処理しなければ経済がパンクする事態となり、弁護士法の特例として「債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）」により、債権管理回収業を行うことのできる会社ができました。債権回収に要する色々なサービスを総合的に提供することからサービサーと呼ばれています。

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不動産売却でよくある質問

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倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。7月に『第33回全日本トライアスロン皆生大会』に参加してきました！4年連続で参加させて頂いていますが、33年間続いている（日本トライアスロン大会発祥の地）だけあって地元地域の皆さんがとてもトライアスロン大会に協力的でアットホームな素敵な大会だといつも感じます。レース結果は12時間24分31秒で完走しました。目標の12時間を少しオーバーしましたが、自己ベストを更新したので満足しています。そして、9月に『2013佐渡国際トライアスロン大会』（日本のトライアスロン大会で最も距離の長い大会で、水泳3.8キロ・自転車190キロ・ランニング42.2キロです）に参加する予定です。佐渡大会もケガの無いように楽しんでこようと思います！

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8月は当社が取り組んでいる「不動産売却でよくある質問」についてお伝えいたします。

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Q: 3000万円の借金のうち、競売で1500万円返済しましたが、残りの借金はどうなりますか？

A: もちろん消えてなくなるわけはありません。1500万円の借金は残ったままになります。もしも他に不動産を持っている場合は、その不動産もお金を貸している側（銀行などの債権者）が借金を全部払い終わるまで競売にかけていくと思われます。連帯保証人がいれば、その方にも残りの借金の請求がいきます。

Q: 競売開始の通知が来ました。今からでも不動産の売却をすることは可能でしょうか？

A: 売却は可能です。一般的にはお金を貸している方（銀行などの債権者）に不動産を売却したいと連絡し、売却して借りているお金を全額返済できなくても競売を取り下げてくれます。話し合いにもよりますが、引っ越し費用の配当を受けることも可能です。

Q: 代位弁済って何ですか？

A: お金を借りている方（債務者）が、貸している方（銀行などの債権者）にお金を返していない状態が続くと、保証会社が借りている方に代わって貸している方に残りの借金全部を一括で払う（弁済）ことです。その後、保証会社は一括して払った借金について借りている方に対して求債権を取得し、その範囲で貸していた方が借りていた方に対して持っていた担保権などを貸していた方に代わって行使することができることになります。

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任意売却でよくある質問

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倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。雨がシトシトと降ったり、お日さまがガンガン照りつけたりとバリエーションたっぷりの天気が続きますがいかがお過ごしでしょうか？この度、7月27日（土）に倉敷市民会館で開催される「住宅ローンの落とし穴と見直し術」のセミナーに講師として参加することとなりました。セミナーの中で、ファイナンシャルプランナー、不動産鑑定士、住宅ローンアドバイザーの方たちとパネルディスカッションを行う予定なのですが、住宅を購入する際に大きく関わりのある専門家の生の意見を参加者の皆さんの前で披露するので、どんな各々の本音が聞けるのか、私自身とても楽しみにしているイベントです。

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7月は当社が取り組んでいる「任意売却でよくある質問」についてお伝えいたします。

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Q: 毎月の住宅ローンの支払額を減額してもらうことはできますか？

A: 可能です。（よく、「リ・スケ」と言われるもので、リ・スケジュールのことです。）住宅ローンを借りている金融機関さんや住宅ローン会社さんに、支払条件の変更をお願いしてみて下さい。但し、借入額そのものを減額することは不可能です。毎月又はボーナスの返済額を少なくする方法として、返済期間を延長する方法を利用することが多いですが、支払総額は変更前より多くなります。また、支払条件を変更した後に滞納するとローンの残債務の一括返済を迫られる可能性がありますので、確実に返済できる金額になるまで金融機関さんや住宅ローン会社さんとよく話し合う必要があります。

Q: 離婚して実家に戻ったが、以前住んでいた家の住宅ローンの督促が実家にきました。どうしたらよいでしょうか？

A: 以前住んでいた家を購入する際に自宅の持分を所有しているか、住宅ローンの連帯保証人もしくは連帯債務者になっていませんか？離婚したからといって債務免除になることはありません。たぶん前の配偶者さんがきちんと住宅ローンの返済をしていないので督促が届いたのだと思われます。このまま返済をしなければ債権者さんが訪問をしてきたり、競売の通知が届いたりすることになります。住んでもいない家のローンを返済したり、実家を売却しないといけないようなことにならないように、早く債権者さんや不動産屋さんに相談することをお勧めします。

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任意売却でよくある質問

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倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さまこんにちは！オハナ不動産の山部真一です。毎日暑い日が続きますがいかがお過ごしでしょうか？先日、７月に行われる皆生トライアスロン出場に向けて自転車で賀陽町へ行ってきました！天気も良く緑もきれいで空気もおいしい！とニコニコと笑顔で練習していたら前タイヤがパンクして転倒。両肩と左側の足にケガをしてしまいました（泣）その数日前には渋川海水浴場でスイムの練習中にクラゲに鼻を二回も刺され、とっても男前の感じに（笑）改めて健康で普通に動けることが幸せなことに気づきましたし、ケガに気を付けて練習していこうと思いました

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6月は当社が取り組んでいる「任意売却でよくある質問」についてお伝えいたします。

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Q: 「住宅ローンの返済が出来ない！」どうなりますか？

A: 1～2ヶ月目ぐらいまでは、郵便や電話などで督促がありますが、いきなり一括返済を迫るとか、滞納3ヶ月未満では、まず競売にはかけられません。ただ、深刻な事態です。是非、次の3つの事を検討して下さい。①住宅ローンの支払い方法（毎月とボーナスのバランスなど）の見直しをする。②弁護士さんに依頼し、個人再生法住宅ローン特則を利用し、返済額の減額を要請する。③支払いがやっぱり無理なら、任意売却で債務の整理をする。通常、住宅ローンの返済を6ヶ月間も滞納（住宅金融公庫の場合、一般銀行の場合は3ヶ月で処理することも有り）すると“期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）”となり、債権が保証会社に移行します。だからと言って、金利の高いお金を借りてまで住宅ローンの返済を…。なんて考えないでください。借入をしている金融機関さんから電話などがかかってきた際には、居留守などを使わずに「誠意のある」対応をとって頂けたらと思います。対応の際の具体的な話し方など、お気軽にオハナ不動産にご相談下さい。

Q:「期限の利益の喪失」ってどんな意味？

A: 仮に「3,000万円を毎月1回、合計360回（30年）で返済」という金銭消費貸借契約をしたとします。これは、30年間という時間をかけて返済してもらってOKですよ！という意味の契約です。ところが、滞納が1～2ヶ月と続き各金融機関の規定回数以上、返済をしない場合、30年間という期限が無くなって即座に全額の一括返済を迫られることです。規定回数については、住宅金融公庫の場合は概ね6ヶ月。他の銀行などの金融機関では3ヶ月ということもあります。過去の滞納などの返済実績も多少、期限の利益の喪失の時期を左右することもあります。

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