マイホームの競売が決まり、裁判所から執行官が来た場合にはどうすれば良いですか？

1月は「マイホームの競売が決まり、裁判所から執行官が来た場合にはどうすれば良いですか？」についてお伝えします。

「担保不動産競売開始決定」の通知を受け取ってから1～2ヶ月程度で、裁判所から執行官と評価人が不動産（あなたのマイホーム）の調査にやってきます。執行官と評価人が来る前には、「執行官による現況調査」の通知が書面により送られてきて、そこには執行官と評価人による不動産調査を予定する日時が書かれています。

この執行官と評価人による不動産の調査が嫌なものです。しかし、法律に基づいた強制的なものですので、それに従ってください。

居留守をつかったり、自宅を施錠したりしても、裁判所の権限で専門業者によって解錠され、勝手に中に入って調査が進められます。また、民事執行法に基づいて、あなたの調査への立会いがない場合でも立会人をつけて立ち入り調査が行われます。

いくら嫌でも、この不動産調査を阻止することができないということです。遅い時間まで寝ていたら玄関のチャイムがなったものの、放置していたら知らない人が勝手に自宅に入ってきた。それは裁判所の執行官だったという話も耳にしたことがあります。

このように「現況調査の通知」が届くと、競売開始、入札、落札と競売への道を進んでいる状態ですが、だからと言って、もう競売しか道がないと諦めるのは、まだ早いです。少しでも時間を無駄にしないで、住宅ローンについて相談できる方に相談をし、任意売却の手続きを進めていくことで、競売という最悪の事態は避けられる可能性がまだ残っています。

実際、「現況調査の通知」と一緒に、裁判所からの注意書も送られてきます。この注意書には、

　　　1．売却まで数ヶ月かかること
　　　2．債権者と示談のために交渉しても大丈夫であること
　　　3．不動産（あなたのマイホーム）を調査するために、執行官と
　　　　 評価人が訪れること
　　　4．裁判所からは執行官と評価人以外は訪れることはないので、
　　　　 裁判所職員であるかのような言動をする人には注意しましょう
　　　5．競売に関することの相談については、弁護士にしましょう

のようなことが書かれています。

ですのでその通り、競売についての相談は法律の専門家へ、任意売却については任意売却の専門業者へ相談するようおすすめします。

住宅ローン相談会開催
17日、くらしき福祉Ｐで
住宅債権者支援Ｃ岡山

NPO法人住宅債務者支援センター岡山事務所（倉敷市笹沖395-7、山部真一理事＝オハナ不動産社長、電086・435・0010）は12月17日［月］午前９時３０分から、同市笹沖のくらしき福祉プラザで「住宅ローンの滞納に関する無料相談会」を開催する。
1日3組限定で相談を受ける。問い合わせは岡山事務所・井本恵美子さん（電話086-435-0010）へ。

離婚するのですが、慰謝料・養育費代わりに私(妻)は子供と一緒に住み続けたいと考えています。できるでしょうか？

11月は「離婚するのですが、慰謝料・養育費代わりに私(妻)は子供と一緒に住み続けたいと考えています。できるでしょうか？」ついてお伝えします。

住み続けることはできます。当社へもそうしたご相談をよくいただきます。ただ、ずっとトラブルなく住み続けられるか？は疑問です。と言いますのも、「慰謝料・養育費の代わりに私(妻)は子供と一緒に家に住み続けられますか？」というご相談と同じように、元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、「金融機関から督促状が届いたのですが、どうすれば良いでしょうか？」ですとか、「金融機関から『競売にかけるので退去してください』と言われたのですが、どうすれば良いでしょうか？」のようなご相談もよくいただくからです。もちろん、元夫が住み続けていて元妻がトラブルに遭遇することもあります。いずれにしても、住宅ローンの返済が残っていて、オーバーローン状態であるために売りたくても売ることができないために元夫・元妻のどちらかが住み続ける…という選択をされた場合に起こることですが、そうした場合に想定されるリスクにはどのようなことがあるか？また、そうした万が一のトラブルを想定してどのような準備をしておくべきか？　をお話します。

慰謝料・養育費代わりに家に住み続けることに想定されるリスク
離婚するときに、財産分与であるいは、慰謝料・養育費の代わりとして元夫が住宅ローンの返済を続け、元妻と子供がマイホームをもらって住み続けるといったことがよくありますが、次のようなリスクがあることを知っておいてください。「うちは大丈夫」という過信は禁物です。

１．元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、競売・強制退去となる
当然のことですが、離婚後、元夫の経済的な負担は重くなります。自身の住居の賃貸費用を支払うことになれば、住まうことに要する出費が二重になります。給与が減ることもあるでしょうし、失業することもありえます。再婚すれば、家庭を２つ支えなければならなくなります。そうして、経済的に困窮し、返済を滞らせてしまった場合、金融機関は抵当権を行使して元妻と子供が住む家は差し押さえられ、競売・強制退去という流れになります。

２．元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、連帯保証人である元妻に支払い義務が生ずる
元妻が元夫の連帯保証人であった場合、元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい返済能力がないと判断されれば、残債の支払い義務は元妻に生じます。「離婚したのだから、私は関係ない。元夫に請求してください」のような話は一切通じません。これは、連帯保証人は催告の抗弁権を持たないからです。法律上、そうなっているのです。

３．金融機関から一括弁済の請求を受ける
住宅ローンは、その契約者本人が所有・居住するための住宅やマンションへ　融資されるローンです。ですので、住宅ローンの名義人である元夫が家を出ている、居住していないことは契約違反にあたり、元夫が居住していないことが発覚したときに金融機関はその時点の残債を一括請求してくる可能性があります。ただ、昨今では銀行側の事情でしたり、離婚の増加でしたり…といったこともあり、「(形はどうあれ)きちんと返済してくれるのであれば構いません」と黙認されることが多くなっているようではあります。あまり大きな声では言えませんが。

住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか？

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。今年は台風が多いですね（汗）先日、岡山空港から沖縄に二泊三日の研修旅行に行ってきました。行く前から台風が迫ってきていることは知っていましたが、一日目から風が強くなり、二日目は強風と雨で外を出歩くこともできなくなり、三日目は朝から空港へ行き早めの関空着の便に振り替えてもらい関空へ飛びました。（その後、昼からの那覇発の便は欠航になっていました）ほぼ移動しているか部屋の中にいた三日間となりましたが、風速20ｍを超えた那覇発の飛行機はとってもスリリングな貴重な経験になりましたよ（笑）

10月は「住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか？」ついてお伝えします。

ローンが残っていても売却は可能です。ここで一番大事なことは「残っている住宅ローン額」と「現在のマイホームの市場価格」です。購入時は「やっぱりマイホームは新築じゃなきゃ！」と、あまり深く考えずに購入して、その後、夫婦の不仲や転職等で収入減になり夢だったマイホームを売りたいと相談にこられる方がほぼ毎月最低一組はいます…。中古住宅で購入した場合はそのまま売却して借金をゼロにして離婚するケースもよくありますが、新築の場合は売却したくても、現在のマイホームの市場価格より残っている住宅ローン額の多い方がほとんどです。売却の際に数百万円用意できる方は問題無いのですが、正直あまりそんな方ばかりではありません（実家の親からご支援頂ける方はいました）まずは「現在のマイホームの市場価格」を調べてみて下さい。日本全国どこでも、近隣の不動産屋さんにお願いすれば無料で査定してくれます。そして再度、市場価格と住宅ローン残額を確認して売却をするべきか考えてみて下さい。少し現実がわかってくると思います。ただ、今は払えているけれども、今後はどう考えても無理な方（退職、病気、転職、離婚）もいると思います。そのような方は当社のような任意売却を専門で行っている業者さんか、借入をしている金融機関へ相談してみて下さい。以前ご相談頂いた方は市場価格よりも住宅ローン残高の方が多かったのですが、債権者（借入している金融機関）の了解を取って売却し、残った借金は無理のない返済計画で現在も月々払われています。他にも同じようなケースがありましたが、状況を確認して頂き売却後に法的手段を取って整理された方もいました。無い袖は振れませんので、無理して他から借り入れを行い、それを支払いにあてるようなことだけは考えないようにしましょう。

不動産登記

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。9月2日に『2018佐渡国際トライアスロン大会』Bタイプに参加してきました。今年のメインレース！年代別3位以内であれば世界選手権出場資格が取得できるので、なんとしてでも3位以内に入りたいと思い、今回は少し高い目標を設定して挑戦してみました！
【スイム2.0ｋｍ：36分58秒：54位】コースロープ際一番前の位置を取り、7時30分スイムスタート！ドルフィングからスイムへ、今回はスタート位置中央の人たちが速かったので前をふさがれてしまい、前半は上手く抜け出すことが出来ませんでした。第一ブイを右に曲がったころからやっと人が少なくなってきたので前の集団へ移動。50位以内35分前後でスイムアップする予定でしたが、少し予定より遅れてのスイムアップとなりました。陸に上がってからは自転車までダッシュ！「一秒でも無駄にしない！」と思い、ゼッケンをつけてヘルメットを被りバイクを持ってバイクスタート地点まで。いつものロングジョン（腕の部分が無いウエットスーツ）からフルスーツ（長袖のウエットスーツ）で泳いでみましたが、少し暑かったように感じます。体を冷やすことも考えたらこの時期はロングジョンの方がよいと感じました。
【バイク108.0ｋｍ：3時間21分45秒：35位】焦らず慌てずリズムを取りながらバイクをこぐことを意識してバイクスタート。約30ｋｍを超えたころから風が強くなり、この頃から同じペースの方たちと同じ間隔で（ドラフティングじゃありません）終盤まで一緒となりました。昨年と比べると坂で頑張っていないのに他の選手よりもペースが速く、以前よりは少し成長したことを実感しました。小木の坂を下って海岸線へ、残り約10ｋｍのところで海岸線の向こうにゴール地点が見えてきました。その頃からなんだか胃がムカムカと…、嫌な予感を感じながらペースをキープして海岸線の向こうを目指しました。バイクパートを終え、自転車を降りて歩いているとドラゴンボールのピッコロみたいに胃の中の内容物を発射！バイクを置くまでに3回、置いてから2回発射してしまいました（泣）深く考えても体調がよくなることはないので、スーパー急いで靴下と靴を履いて帽子をかぶってランスタート！昨年よりタイムは遅かったのですが、バイクの順位はアップしていました。（昨年は3時間19分42秒：42位）
【ラン21.1ｋｍ：3時間19分28秒：659位】34位でランスタート。1時間40分切りを目標に（昨年は1時間44分49秒）、最初の1ｋｍは4分20秒ぐらいで入りました。走りながら定期的に胃の中の内容物を発射！「人間やる気になれば、発射しながらでも普通に走ることが出来るんやな～。」と思いながら、しっかり前を見てペースを落とさないように走ることを心掛けました。10キロを超えた辺りから嘔吐も止まってきたので、「よっしゃ！これからペースアップじゃぁ！」と、元気を出して走っていると、だんだんと目の前に白いモヤが掛かってきました。「あれっ、おかしいな？」と感じていると、走っている道がグニャグニャと曲がって見えるように…。残り7ｋｍのところで足が止まってしまいました。その姿を見ていた沿道で応援していた地元の昔若かったお母さんたちに「あんたちょっとおかしいから、ここに座りなさい。」と言われ、気づいたらそのまま30分ぐらい寝ていました。「お母さん、ありがとう！あと少しじゃけんゆっくり歩いて行ってみるわ！」と色々介抱してくれた（見ず知らずの私に、水とＯＳ1を用意して頂き、頭と首を氷で冷やしながら肩や首をマッサージしてくれました。これが無かったらこの後歩けなかったと思います。本当にありがたいです。感謝しかありません。）昔若かったお母さん数人に別れを告げ、約2時間トボトボとゴールまで歩いて行きました。
【トータル： 7時間18分11秒：299位】総合14位の方が年代別3位で、予定していたランタイムで走ってもギリギリ達成出来るかどうかの内容でした。もう少しスイム・バイク・ラン3種目全体のレベルを上げて来年も挑もうと思います。

9月は「不動産登記」ついてお伝えします。

不動産に関する権利変動を公示するために行われるのが登記です。1個の不動産ごとに登記を編成する物的編成主義がとられています。不動産登記の手続きは、不動産登記法とその付属法令および規則に詳細な規定が置かれ、これに基づいて登記所で行われます。不動産の登記には、表示に関する登記と権利に関する登記とがあり、表示に関する登記は登記記録の表題部に、権利に関する登記は登記記録の権利部に記録されます。