離婚するのですが、慰謝料・養育費代わりに私(妻)は子供と一緒に住み続けたいと考えています。できるでしょうか？

11月は「離婚するのですが、慰謝料・養育費代わりに私(妻)は子供と一緒に住み続けたいと考えています。できるでしょうか？」ついてお伝えします。

住み続けることはできます。当社へもそうしたご相談をよくいただきます。ただ、ずっとトラブルなく住み続けられるか？は疑問です。と言いますのも、「慰謝料・養育費の代わりに私(妻)は子供と一緒に家に住み続けられますか？」というご相談と同じように、元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、「金融機関から督促状が届いたのですが、どうすれば良いでしょうか？」ですとか、「金融機関から『競売にかけるので退去してください』と言われたのですが、どうすれば良いでしょうか？」のようなご相談もよくいただくからです。もちろん、元夫が住み続けていて元妻がトラブルに遭遇することもあります。いずれにしても、住宅ローンの返済が残っていて、オーバーローン状態であるために売りたくても売ることができないために元夫・元妻のどちらかが住み続ける…という選択をされた場合に起こることですが、そうした場合に想定されるリスクにはどのようなことがあるか？また、そうした万が一のトラブルを想定してどのような準備をしておくべきか？　をお話します。

慰謝料・養育費代わりに家に住み続けることに想定されるリスク
離婚するときに、財産分与であるいは、慰謝料・養育費の代わりとして元夫が住宅ローンの返済を続け、元妻と子供がマイホームをもらって住み続けるといったことがよくありますが、次のようなリスクがあることを知っておいてください。「うちは大丈夫」という過信は禁物です。

１．元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、競売・強制退去となる
当然のことですが、離婚後、元夫の経済的な負担は重くなります。自身の住居の賃貸費用を支払うことになれば、住まうことに要する出費が二重になります。給与が減ることもあるでしょうし、失業することもありえます。再婚すれば、家庭を２つ支えなければならなくなります。そうして、経済的に困窮し、返済を滞らせてしまった場合、金融機関は抵当権を行使して元妻と子供が住む家は差し押さえられ、競売・強制退去という流れになります。

２．元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、連帯保証人である元妻に支払い義務が生ずる
元妻が元夫の連帯保証人であった場合、元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい返済能力がないと判断されれば、残債の支払い義務は元妻に生じます。「離婚したのだから、私は関係ない。元夫に請求してください」のような話は一切通じません。これは、連帯保証人は催告の抗弁権を持たないからです。法律上、そうなっているのです。

３．金融機関から一括弁済の請求を受ける
住宅ローンは、その契約者本人が所有・居住するための住宅やマンションへ　融資されるローンです。ですので、住宅ローンの名義人である元夫が家を出ている、居住していないことは契約違反にあたり、元夫が居住していないことが発覚したときに金融機関はその時点の残債を一括請求してくる可能性があります。ただ、昨今では銀行側の事情でしたり、離婚の増加でしたり…といったこともあり、「(形はどうあれ)きちんと返済してくれるのであれば構いません」と黙認されることが多くなっているようではあります。あまり大きな声では言えませんが。

住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか？

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。今年は台風が多いですね（汗）先日、岡山空港から沖縄に二泊三日の研修旅行に行ってきました。行く前から台風が迫ってきていることは知っていましたが、一日目から風が強くなり、二日目は強風と雨で外を出歩くこともできなくなり、三日目は朝から空港へ行き早めの関空着の便に振り替えてもらい関空へ飛びました。（その後、昼からの那覇発の便は欠航になっていました）ほぼ移動しているか部屋の中にいた三日間となりましたが、風速20ｍを超えた那覇発の飛行機はとってもスリリングな貴重な経験になりましたよ（笑）

10月は「住宅ローンの返済中なのですが、ローンが残っていても家を売却できますか？」ついてお伝えします。

ローンが残っていても売却は可能です。ここで一番大事なことは「残っている住宅ローン額」と「現在のマイホームの市場価格」です。購入時は「やっぱりマイホームは新築じゃなきゃ！」と、あまり深く考えずに購入して、その後、夫婦の不仲や転職等で収入減になり夢だったマイホームを売りたいと相談にこられる方がほぼ毎月最低一組はいます…。中古住宅で購入した場合はそのまま売却して借金をゼロにして離婚するケースもよくありますが、新築の場合は売却したくても、現在のマイホームの市場価格より残っている住宅ローン額の多い方がほとんどです。売却の際に数百万円用意できる方は問題無いのですが、正直あまりそんな方ばかりではありません（実家の親からご支援頂ける方はいました）まずは「現在のマイホームの市場価格」を調べてみて下さい。日本全国どこでも、近隣の不動産屋さんにお願いすれば無料で査定してくれます。そして再度、市場価格と住宅ローン残額を確認して売却をするべきか考えてみて下さい。少し現実がわかってくると思います。ただ、今は払えているけれども、今後はどう考えても無理な方（退職、病気、転職、離婚）もいると思います。そのような方は当社のような任意売却を専門で行っている業者さんか、借入をしている金融機関へ相談してみて下さい。以前ご相談頂いた方は市場価格よりも住宅ローン残高の方が多かったのですが、債権者（借入している金融機関）の了解を取って売却し、残った借金は無理のない返済計画で現在も月々払われています。他にも同じようなケースがありましたが、状況を確認して頂き売却後に法的手段を取って整理された方もいました。無い袖は振れませんので、無理して他から借り入れを行い、それを支払いにあてるようなことだけは考えないようにしましょう。

不動産登記

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。9月2日に『2018佐渡国際トライアスロン大会』Bタイプに参加してきました。今年のメインレース！年代別3位以内であれば世界選手権出場資格が取得できるので、なんとしてでも3位以内に入りたいと思い、今回は少し高い目標を設定して挑戦してみました！
【スイム2.0ｋｍ：36分58秒：54位】コースロープ際一番前の位置を取り、7時30分スイムスタート！ドルフィングからスイムへ、今回はスタート位置中央の人たちが速かったので前をふさがれてしまい、前半は上手く抜け出すことが出来ませんでした。第一ブイを右に曲がったころからやっと人が少なくなってきたので前の集団へ移動。50位以内35分前後でスイムアップする予定でしたが、少し予定より遅れてのスイムアップとなりました。陸に上がってからは自転車までダッシュ！「一秒でも無駄にしない！」と思い、ゼッケンをつけてヘルメットを被りバイクを持ってバイクスタート地点まで。いつものロングジョン（腕の部分が無いウエットスーツ）からフルスーツ（長袖のウエットスーツ）で泳いでみましたが、少し暑かったように感じます。体を冷やすことも考えたらこの時期はロングジョンの方がよいと感じました。
【バイク108.0ｋｍ：3時間21分45秒：35位】焦らず慌てずリズムを取りながらバイクをこぐことを意識してバイクスタート。約30ｋｍを超えたころから風が強くなり、この頃から同じペースの方たちと同じ間隔で（ドラフティングじゃありません）終盤まで一緒となりました。昨年と比べると坂で頑張っていないのに他の選手よりもペースが速く、以前よりは少し成長したことを実感しました。小木の坂を下って海岸線へ、残り約10ｋｍのところで海岸線の向こうにゴール地点が見えてきました。その頃からなんだか胃がムカムカと…、嫌な予感を感じながらペースをキープして海岸線の向こうを目指しました。バイクパートを終え、自転車を降りて歩いているとドラゴンボールのピッコロみたいに胃の中の内容物を発射！バイクを置くまでに3回、置いてから2回発射してしまいました（泣）深く考えても体調がよくなることはないので、スーパー急いで靴下と靴を履いて帽子をかぶってランスタート！昨年よりタイムは遅かったのですが、バイクの順位はアップしていました。（昨年は3時間19分42秒：42位）
【ラン21.1ｋｍ：3時間19分28秒：659位】34位でランスタート。1時間40分切りを目標に（昨年は1時間44分49秒）、最初の1ｋｍは4分20秒ぐらいで入りました。走りながら定期的に胃の中の内容物を発射！「人間やる気になれば、発射しながらでも普通に走ることが出来るんやな～。」と思いながら、しっかり前を見てペースを落とさないように走ることを心掛けました。10キロを超えた辺りから嘔吐も止まってきたので、「よっしゃ！これからペースアップじゃぁ！」と、元気を出して走っていると、だんだんと目の前に白いモヤが掛かってきました。「あれっ、おかしいな？」と感じていると、走っている道がグニャグニャと曲がって見えるように…。残り7ｋｍのところで足が止まってしまいました。その姿を見ていた沿道で応援していた地元の昔若かったお母さんたちに「あんたちょっとおかしいから、ここに座りなさい。」と言われ、気づいたらそのまま30分ぐらい寝ていました。「お母さん、ありがとう！あと少しじゃけんゆっくり歩いて行ってみるわ！」と色々介抱してくれた（見ず知らずの私に、水とＯＳ1を用意して頂き、頭と首を氷で冷やしながら肩や首をマッサージしてくれました。これが無かったらこの後歩けなかったと思います。本当にありがたいです。感謝しかありません。）昔若かったお母さん数人に別れを告げ、約2時間トボトボとゴールまで歩いて行きました。
【トータル： 7時間18分11秒：299位】総合14位の方が年代別3位で、予定していたランタイムで走ってもギリギリ達成出来るかどうかの内容でした。もう少しスイム・バイク・ラン3種目全体のレベルを上げて来年も挑もうと思います。

9月は「不動産登記」ついてお伝えします。

不動産に関する権利変動を公示するために行われるのが登記です。1個の不動産ごとに登記を編成する物的編成主義がとられています。不動産登記の手続きは、不動産登記法とその付属法令および規則に詳細な規定が置かれ、これに基づいて登記所で行われます。不動産の登記には、表示に関する登記と権利に関する登記とがあり、表示に関する登記は登記記録の表題部に、権利に関する登記は登記記録の権利部に記録されます。

自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。

8月は「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」についてお伝えします。

この度の西日本豪雨で被害に遭われた皆様におかれましては、心からお見舞い申し上げます。今回の豪雨により当社のお客さまの中にも被災された方がいらっしゃいました。私もわずかですが現地にてお手伝いをさせていただき、何から手をつけてよいのか分からない状況に言葉を失いました…。大規模災害により、家が住むことも出来ない程の状態になってしまった時、保険での対応ができればまだよいのですが、加入している保険の内容によっては対象外の場合があります。そうすると住宅ローンだけが残ってしまい、今後の生活に重大な影響を及ぼしてしまいます。今回のような想定を超える災害により被災された場合、被災者を苦しめることのないようにということで、数年前に『自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン』が作られました。熊本の震災時にもあったのですが、まだ認知度が低く、存在を知らなくて大変な思いをしている方がいるとのことです。金融機関にとってはありがたくない制度なので、積極的にアピールしていないことも認知度が低い一因だと思われます。内容はインターネットで検索して頂くと確認できますし、詳しいことは、ローン借入先の金融機関にお問合せしてみて下さい。実際に問い合わせてみて適用されるかわかりませんが、やってみる価値はあると思います。

保証会社から任意売却を勧められたのですが、対応すれば良いのでしょうか？

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。 6月17日(日)に『2018五島長崎国際トライアスロン大会』Bタイプに参加してきました。
【スイム2.0ｋｍ：32分28秒：19位】
スイムスタートは水中からのフローティングスタート、エリートカテゴリーの選手たちと同時のスタートでしたが、一番前の内側からスタートポジションを取れました。バトルもほぼ無く第一ブイまではパックに何とかついていけましたが、その後は無理せずリズムを取りながら一人で泳ぎ、余裕を持ってのスイムアップができました。スイム予定タイムは32分。
【バイク124.0ｋｍ：4時間17分26秒：44位】
80％ぐらいの力で乗ることを意識し、体が疲れないようにポジションと水分補給、水を掛けての冷却を常に意識しながら走りました。前半でバイクが得意な方たちにどんどん抜かされて行きましたが、ついていかないように我慢しました。（昔はついていってボロボロになってから気づいてました）五島はアップダウンばかりで坂が好きな方にはたまらないコース設定（獲得標高約1400ｍ）になっています。海岸線はずっと先まで海の底が見えて砂浜は真っ白で、前を見ないといけないのに海の方ばかりみてしまいました。実走予定タイムは4時間10分。バイクの実走は4時間7分で走ることができました。(4時間17分26秒にはバイクの実走＋スイムアップからバイクへの準備する時間と、バイクアップからランに準備する時間が含まれています)この冬は気持ちと体に余裕を持って、五島をアベレージ30ｋｍで走れる体づくりを目標として練習を行い、なんとか達成できました。
【ラン21.1ｋｍ：1時間57分58秒：56位】
昼過ぎて、ほどなく暑くなりランスタート。5キロぐらいまではキロ5ペースで、その後はペースダウン。なんとか最後まで5分台でキープしゴール。五島のランコースはバイクコース同様でアップダウンの多いコース、「ランコースぐらい、フラットなコース設定に変更してくれないかな～。」とか、無駄なことを考えながら走ってました。ラン予定タイムは1時間50分。
【トータル　6時間47分52秒　41位（年代別7位）】
目標にしていた年代6位まであと一歩でした…。(6位と24秒差)スイムとバイクは気持ちと体に余裕を持って予定タイムをクリアできたことが今回のレースの成果だと思います。2月に腰を痛め、春頃にしっかりランの距離が取れなかったことが今回のランの目標クリアできなかった原因です。気持ちを切り替えて次は9月の佐渡に向けてしっかりラン強化に取り組んでいきます。

7月は「保証会社から任意売却を勧められたのですが、対応すれば良いのでしょうか？」についてお伝えします。

住宅ローンを延滞していると、信用保証会社から任意売却の勧めがきます。これは、信用保証会社から代位弁済が済み最終段階になった状況でも、一方的に競売をすぐ実行に移すのではなく、債権者側からもらえる救済のラストチャンスです。この信用保証会社から任意売却の勧めは、「任意売却の意思のご確認」といった書面で届きます。信用保証会社によって文面の違いはありますが、おおよそ次のようなことが書かれています。
　・信用保証会社が代位弁済がすんだこと
　・信用保証会社は、債権を回収するために法的な手続き（不動産競売など）
の準備をしている
　 ・競売での売却価格は低額になるので、多額の残債を返済していかなければ
ならない場合もある
・競売よりも任意売却で自宅を売却したほうが市場価格に近い価格で売却が
　　 できるので、任意売却を考えてはどうですか？
　 ・ご検討のうえ〇〇日までに連絡をください
　 ・連絡がない場合には、競売に移行してしまいます
と、いったことです。もし、この「任意売却意思のご確認」に対して何も行動を起こさない場合には、文面の通りにマイホームは競売にかけられてしまいます。競売でマイホームを強制的に売却されても、任意売却で自主的にマイホームを売却しても、住宅ローンの残債は支払わなければなりませんが、競売にかけられるとマイホームの売却価格は市場価格よりも低い価格、平均して5～6割程度の価格で売却されてしまいます。一方、任意売却でマイホームを売却した場合には市場価格と同等に近い価格、平均して8～9割程度で売却できます。1円でも高い金額でマイホームを売却できれば、それだけ住宅ローンの残債が少なくなり、今後の残債の支払いが楽になりますよね。また、任意売却ですと競売にはないメリットもあります。この売却の価格とメリットが任意売却をおすすめする理由です。さらに、自宅が競売にかけられたことが知れ、お子さんがいじめにあってしまったという胸が痛くなる話もよく耳にします。任意売却であれば、通常の住宅販売と変わりがないので、ご近所からの詮索をうけることも、そうした事情があることも知られることはまずありません。この「任意売却意思のご確認」が届いたら、何もせずに放置するようなことはせず、ラストチャンスと考えて早急に住宅ローン問題の専門の方に相談してください。