不動産売買・活用 / 住宅ローン問題解決の専門家

株式会社オハナ不動産

お知らせ

オハナ不動産からのお知らせ。会報や雑誌などへの記事掲載、TVやラジオ番組などへの出演、自社主催イベントのご案内などの情報を発信しています。

タグ「寄稿」に関連するお知らせ一覧

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倉敷商工会議所会報 vol.698へ寄稿いたしました

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任意売却をしないですむ方法

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。
先日、頭が痛いので近所の病院に行き、待合室で待っているとドンドンとお熱がアップ！「やってもおた。インフルやわ。(-_-;)」と思い、看護師さんに綿棒で鼻をホジホジと検査をしてもらいました(泣)が、検査の結果インフルでは無かったのでホッと一安心(-_-.)最近は本気の手洗いうがいを実施中です♪

２月は『任意売却をしないですむ方法』についてお伝えします。

せっかく一生に一度の大きな買い物と思ってマイホームを購入するのですから、住宅ローンの支払いが困難になって任意売却や競売などにかけられずに住宅ローンを完済して欲しいと心から思っています。では、任意売却をしないですむ方法はというと、『しっかりとした計画で無理のない住宅ローンを組むこと。』消費税が上がることで「マイホームを買うのは今でしょう！」と少々無理をして住宅ローンを組むケースもあるようですが、マイホームを買う時期は“自分自身のお金の準備”が整ってからがベストな時期ではないでしょうか？マイホーム購入前の出費（家賃・住宅用の定期預金）とマイホーム購入後の出費（ローン支払額・住宅維持費）が同じ程度の金額であれば、マイホームを購入したら家計が苦しくなってしまったということが避けられます。将来的に住宅ローンの支払いを続けていけるかどうかについては、簡単にでもライフイベント表を書き出してみましょう。①何年後に、どんなことがあるのか？②そのことに費用はいくらぐらい必要なのか？ということを書き出してみましょう。次に、将来的な家計の収入についての予測をたててみましょう。現在と比べて、いくらぐらい収入に増減があるのでしょうか？共働きだったのが、出産・育児のために妻が仕事を辞めてしまったというケースも多くあります。このように大雑把でも将来的な家計の収入の増減を書き出すと、いつ頃に余裕があるのか、いつ頃にどの程度厳しくなるのかが分かります。無理のない返済額を算出し、将来的に住宅ローンを支払っていけるのかを検討して住宅ローンを組む事をおススメします。しかし、計画通りにいかない場合もあります。リストラや景気の悪化などで住宅ローンの支払いが困難な場合には早めに専門家に相談することがおススメです。

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倉敷商工会議所会報 vol.697へ寄稿いたしました

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リバースモーゲージのリスク

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。明けましておめでとうございます！今年もよろしくお願い致します。
先日、社団法人 全日本不動産協会が発行している『月刊 不動産』（発行部数約29,000部、読者は不動産業者さん）という会報誌の中の、新しい不動産ビジネスをご紹介する「ニュービジネス最前線」というコーナーにて、「任意売却」に関する取り組みについてオハナ不動産をご紹介して頂けました。人生で初の全国紙での掲載です。今年一番の嬉しいＮＥＷＳになりました（＾＾）あらためて、『生きてて良かった。会社を始めて良かった。』と思いました。
感謝

1月は『リバースモーゲージのリスク』についてお伝えします。

リバースモーゲージは、自宅を保有しているけど手持ちの現金に不安があるというシニア世代に注目をあびています。リバースモーゲージで融資してもらったお金の使い道は①毎月の生活費の足しにする、②住宅ローン以外の支払いにあてる、③住宅をリフォームする資金、④ケアハウスへの入居資金などになっています。リバースモーゲージを利用すると毎月資金が支払われるメリットはありますが、リバースモーゲージにもデメリットとして、次の３つのことが起きる可能性があるので注意が必要です。１．「金利上昇のリスク」リバースモーゲージ契約期間中に金利が予想した以上に上がってしまい、借入金残高が増加してしまうと担保割れが生じてしまいます。２．「長生き」これは喜ばしいことでもあるのですが、リバースモーゲージの契約をしたときに予想した年齢よりも長生きしてしまうことです。リバースモーゲージは一定期間だけ資金が毎月支払われるのですが、予想を超えて長生きした場合には存命中に借入金残高が不動産評価額に達してしまい毎月の支払いがなくなってしまう場合もあります。３．「不動産の価格が下がる」リバースモーゲージの契約期間中に担保にしている不動産の価値が下がってしまったら、担保割れが生じてしまいます。これら３つのリスクが契約期間中に起こってしまった場合には利用者がリスクを負担して、担保割れが生じたら生じた段階で融資が打ち切られてしまいます。また、この３つのリスク以外にも、リバースモーゲージを利用しようとすると現時点での対象となる不動産は“土地付き一戸建て”だけです。仮に“億ション”を保有していたとしても、評価は０になってしまい、融資は受けることができません。また、同居しているのは配偶者のみで、介護のために子どもと同居しているという場合でも同居は認められません。現時点で日本におけるリバースモーゲージは非常に魅力のあるシステムでメリットもあるのですが、制度の改善がもう少しすすむと更にいいのではないかと思います。

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倉敷商工会議所会報 vol.696へ寄稿いたしました

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『リバースモーゲージ』について

11月に倉敷商工会議所で「不動産相続勉強会」を開催しました。倉敷に住む同級生やトライアスロンの仲間、そして同業の方など沢山の方に参加して頂けました。参加して頂いた方からのアンケートには「母に遺言書を書いてもらいます！」「三兄弟なのでよく話し合いをしておく必要があると気づきました！」「大変参考になりました。これを機に考えてみたいと思います！」等のご意見・ご感想を頂けました。私自身も「相続トラブル」と聞くとお金持ちの方だけのことと思っていましたが、実際には財産が沢山ある方もいくらかある方も同じように相続時にトラブルになっていることを最近知りました。（昨年の家庭裁判所に持ち込まれた相続関係の相談件数は約18万件もあるみたいで、遺産分割事件の3件に1件は1000万円以下の財産の方みたいです）これからも年に4回ほど「不動産相続」の勉強会を開催して、「相続」が「争続」にならないようにしっかりとサポートをしていきたいと思います♪

12月は『リバースモーゲージ』についてお伝えします。

現在の、60～64歳の貯蓄に関する考えでは、約64％の人が「現在の貯蓄額では不満」という考えで、将来の居住については、「現在の住居にそのまま住み続けたい」と希望している人や「現在の住居を住みやすくリフォームして住みたい」と希望している人が多くいます。しかし、シニア世代になるほど「持家はあるけど、現金のゆとりがない」となっていることも現実としてあります。現金に余裕がないということは非常に不安になると思いますが、この不安を解消するために『リバースモーゲージ』というものが誕生しました。『リバースモーゲージ』とは、リバースは「逆の」、モーゲージとは「担保」という意味の英語です。マイホームを購入する時には住宅ローンを組んで、毎月一定の金額を支払っていますが、この『リバースモーゲージ』はその逆で、すでに保有しているマイホームを担保にして、毎月一定の金額の融資を受けるローンになります。ローンですが、この『リバースモーゲージ』は返済する必要がありません。返済はせずに、借入れした人が死亡した時に相続人が住宅を処分して返済資金にあてるようになっています。新しい制度と思われがちなこの制度ですが、実は18世紀のフランスで誕生した制度で、アメリカやカナダなど欧米のシニア世代の資金調達手段として欧米では普及しています。日本では、1981年に東京の武蔵野市が導入したのが最初で、公的プランと民間金融機関のプラン（商品）の両方があります。例えば、公的プランで『長期生活支援資金制度』を利用することにした場合、保有している住居の不動産評価額が3000万円だと、貸付限度額が評価額の70％になるので、2100万円になります。貸付の利率が年3％として、貸付月額が毎月10万円に設定すると、貸付期間は14年11ヶ月になります。そして、貸付月額が毎月12万円に設定すると貸付期間は12年9ヶ月になります。このようなシステムのことを『リバースモーゲージ』といいます。

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倉敷商工会議所会報 vol.695へ寄稿いたしました

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11月は『住宅ローンの支払い困難予備軍』についてお伝えします。

所属しているトライアスロンクラブで二日間の秋合宿を行い、トライアスロンのシドニーオリンピック日本代表選手の小原工さんに、トライアスロンの種目である水泳・自転車・ランニングの練習方法、そして競技に対する準備、ケアなどをご指導頂きました。日頃自分が考えていない細かいところまで取り組んでいて「やっぱりトップアスリートは速いだけでなく、日常生活の心構えや周りの人に対しての気遣いが違うなぁ。」と実感しました。この冬は小原さんにご指導頂いたことをコツコツと取り組み、春からのシーズンスタートを良い形で迎えたいと思います。頑張ります♪

11月は『住宅ローンの支払い困難予備軍』についてお伝えします。

住宅ローンを組んで憧れていたマイホームを手に入れたけど、ボーナスカット、給料減少など景気の悪化で住宅ローンが家計を圧迫しているという家庭も多くあります。また、健康上の理由で住宅ローンの返済が難しくなってきているという人も少なくありません。家を購入するときに勧められるまま住宅ローンを組んだり、ちょっと苦しいけどなんとかなる！と組んだ住宅ローンですが、家を買うときに無理のない予算で余裕のある返済額のローンを組んでおけば良かったと後から後悔する人も多いみたいです…。住宅ローンの支払いが困難になってくるのは、ローンを組んでだいたい3～5年間が一番多くなっていると統計されています。住宅ローン支払い困難予備軍といわれている人にはこのような原因があると考えられます。現在は住宅ローンの支払いに困っていない方でも、今のこの景気では油断できません！危険を避ける為にも対策をうっておきたいですね。①『大幅な収入ダウンをした』この景気の悪さであおりをうけた方や会社は倉敷でもとても多く、給料のダウンやボーナスカット、リストラ、会社の倒産など、さまざまなことが原因で収入が大幅にダウンしてしまった家庭に将来的に収入が増えると約束されていればいいのですが、このようなご時勢では、自信を持って、「収入があがります！」といえる方が少ないと思います。他にも身体的な病気、心の病気などで仕事をすることができなくなり、収入が減ってしまうこともあります。住宅ローンを組んだときには想像もしていなかった事態ではないかと思います。このように突然のこと、思いがけない事態で収入が減ってしまう場合には日頃からの貯蓄や住宅ローンを借り入れる際に「返済支援保険」などで備える方法もあります。②『住宅ローン支払額の大幅アップ』低金利の時代に住宅ローンを組んで返済期間がだいたい30～35年になっている方が多くいます。低金利での全期間固定金利であればいいのですが、変動金利や固定金利選択型で住宅ローンを組んでいた場合、今後は金利が上昇る傾向にあるので、住宅ローンの支払額が大きく変わってくる可能性もあります。このことで、住宅ローンの支払いが難しくなる方も少なくありません。もし、借り換えなどを検討される場合や新しく住宅ローンを組むことを考えている場合には、長い目で見た場合の金利上昇のリスクを頭の片隅にでも置いておいたほうが良いのではないかと思います。

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倉敷商工会議所会報 vol.694へ寄稿いたしました

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『サービサー』についてお伝えします。

9月末に倉敷商工会議所青年部主催の『倉敷ＹＥＧ親睦釣り大会』に参加してきました。早朝に児島の港に集合し、下津井沖での生まれて初めての鯛ラバでの真鯛釣りです。「底まで落として、12回巻いたらまた落としてね！」日頃全く釣りをしない私は船が移動する度に「どうやったら釣れるんですか？」と船長さんに質問を連発し、教えて頂いたことを忠実に守って釣りに取り組みました。そして約一時間後、「うぉぉぉぉぉぉ！」竿が折れそうなぐらい曲がり、「ゆっくり巻いて、焦ったらいけんで！」と船長さんの的確な素晴らしいアドバイスもあり、「よっしゃ～♪でかいがな！」50センチオーバーの真鯛を釣り上げてしまいました（＾＾）「いや～釣りって楽しいですね♪最高です！」、笑顔でご一緒していたベテランの釣り好きな青年部の先輩に話しかけると、「あっそう・・・。」少し不機嫌な感じであまり相手にしてくれませんでした
（－_-;)そして、その後も素直な私は船長さんの教えを守ることにより真鯛が釣れ、昼からは船の上で昼寝も楽しむことができ、リフレッシュできた一日となりました。運営して頂いた青年部の皆さま、ありがとうございました。来年も釣り大会が今から楽しみです。

10月は『サービサー』についてお伝えします。

サービサーという言葉を耳にすることがありますよね。任意売却をするときや、任意売却をしたあとに残った住宅ローンの支払いについて、交渉することが多くなる相手です。このサービサーについて説明したいと思います。
サービサーとは、弁護士法の特例として、債権管理回収業に関する特別処置法（サービサー法）に基づいて法務大臣から営業の許可をもらって設立された株式会社のことです。以前は、弁護士さんにしか債権回収業務は許可されていませんでしたが、平成11年に施行された債権管理回収業に関する特別処置法（サービサー法）で許可を得た民間の株式会社が金融機関から債権の管理回収の業務を受託して、手数料をもらったり、債権を買い取り、担保になっている不動産を処分する業務をしています。
サービサー設立に必要なことは①資本金が5億円以上の株式会社であること②業務をおこなう取締役に弁護士が1名以上含まれていること③暴力団などが会社の事業活動を支配したり、暴力団員などが業務を行う恐れがないこと④役員などの暴力団員などが含まれていないこと。⑤債権管理回収業に関して、不正や不誠実な行為する恐れがあると認められる者がいないことの五つのことです。これらの要件が認められないと、サービサーとしての業務を行うことは認められません。逆に考えると、これらの要件を全て満たしている、安心な業者にしかサービサーとしての業務を行うことができないと考えると、現在サービサーとして業務を行っている会社は、安心だということかもしれませんね

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