不動産売買・活用 / 住宅ローン問題解決の専門家

株式会社オハナ不動産

寄稿・講演・出演情報

オハナ不動産では、これまでに数多く手掛けてきた不動産の売買や活用の事例、相続問題や住宅ローン問題の解決などから得られた知見を、寄稿・講演・出演を通じてみなさまへ提供しています。

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倉敷商工会議所会報 - 719号

代位弁済予告の通知

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。米大統領選は共和党のドナルド・トランプ氏が当選しましたね。資産総額37億ドル（約3800億円）の不動産王で、人気番組を持つテレビタレント、そして、ついには大統領まで上り詰めたトランプ氏の勢いを感じた大統領選挙でした。これから日本では株の乱高下やＴＰＰなどの色々なことがあると思いますが、自分が出来る目の前のことにコツコツと取り組み、より良い人生にしていきたいと思っています。





11月は『代位弁済予告の通知』についてお伝えします。

「期限の利益喪失通知」が届くのとは別に金融機関によって名称は違いますが、「代位弁済予告のご通知」「保証債務履行のご通知」が届きます。この「代位弁済予告のご通知」は、住宅ローンの契約をする際に金融機関とは別に保証会社と「保証委託契約」という契約を結んでいます。この契約は住宅ローンの融資の保証会社に依頼するといった契約です。住宅ローンの返済が困難になり、支払いが滞ってしまって住宅ローンの支払いが継続できない場合には、保証会社が代わりに金融機関に住宅ローンの残高全額を一括返済します。このことを『代位弁済』といいます。しかし、この『代位弁済』がされたからといって債務はなくなりません。支払っていく相手が金融機関から保証会社へと変わっただけです。しかも、保証会社のほうが厳しくなると思ってもかまいません。「代位弁済予告のご通知」とは、支払う相手が変わることと、保証会社にローンの残高全額を支払ってもらいますよという通知です。「代位弁済予告のご通知」の場合は、まだ代位弁済が行われていない段階なので、支払えるのなら代位弁済は行われません。もし、「代位弁済」行われた場合のデメリットは、団体信用生命保険の契約を解除されます。「代位弁済予告のご通知」がきたタイミングで何かあれば保険金は下りません。なので残された家族は窮地に立たされてしまうこともあります。

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倉敷商工会議所会報 - 718号

ブラックリストの内容

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。先日、日本酒の「獺祭」で有名な山口県にある旭酒造株式会社さんへ企業訪問してきました。蔵の見学と桜井社長のお話を聞くことができ、たくさんの気づきがあった企業訪問になりました。桜井社長のお話から気づいたことが、①既存の市場に拘らず、売れる場所を探す。マーケットの中心を攻める。②小さな市場で戦うと資金が無いと負ける。③金儲けや店舗数拡大を目指すのではなく、お客さまや社員が幸せになることを目指す。④「伝統の手法」に固執することは弱点になることもある。500年前と今は全然違うから。⑤安易な選択肢を選ぶと危ない。人は波風立たない方を選びたがる。⑥経営者は「この会社に入ってその人が幸せになるかどうか？」と考えてみる。定年した時に「妻に良かったね。」と言ってもらえる会社にしたいと思っている。⑦人は変わらない自分が好きなことを知っておく。⑧最大の敵は自分。⑨商品アイテムは減らしていくほど良くなる。以上の9点です。桜井社長のお話を聞き、ぶれない経営を学ぶことが出来ました。業界の普通や当たり前では無く、「自分が何をしたいのか？」一緒に働いている社員さんやお客さまに「どう感じて欲しいのか？」を明確に持つことの大切さに気づきました。あらためて自分に置き換え、今一度考えてみようと思います。





10月は『ブラックリストの内容』についてお伝えします。

実際には「ブラックリスト」というリストはありません。信用情報機構に延滞や債務整理などをするとその情報が登録されてしまいます。そのことを「ブラックリスト」にのるといいます。金融業者は、新規で借入れの申込があるとまずは「信用情報機関」の登録情報を確認します。そこで、事故情報の登録がある場合には貸付が難しくなります。さらに、ブラックリストにのると、現在使用しているクレジットカードもしようできなくなる可能性があります。信用情報機関では、次のような情報を登録しています。①入金予定日から3ヶ月以上の延滞（延滞中は登録されているみたいです）②延滞解消（延滞解消した日から1年の登録）③債務整理（返済の減額などを申しいれた場合・発生日から5年の登録）④自己破産申立や個人再生の申立（発生日から5年の登録）では、自己破産や個人再生、任意整理をした場合の情報の登録はどうなっているでしょうか。債務整理の方法によって、登録される期間は異なりますし、信用情報機関によっても登録の期間は異なっています。株式会社日本信用情報機関の場合は自己破産、個人再生、任意整理が5年の登録。全国銀行個人信用情報センターの場合は自己破産、個人再生が10年の登録です。そして、保証会社から代位弁済を受ける場合には事故情報として登録されます。代位弁済の登録機関は5年です。もし、現在の自分の信用情報がどのようになっているのか気になる場合には、各信用情報機関に開示請求をすることができます。

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倉敷商工会議所会報 - 717号

住宅ローンの破綻原因

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。
9月4日(日)に新潟県佐渡市で開催された『2016　佐渡国際トライアスロン大会』佐渡国際Ａタイプに参加してきました。【スイム3.8ｋｍ　1：19：49】(105位/990人)気温33.6℃　水温25℃　水の温度は良い感じ。前半はバトルが少しありましたが後半はほとんどバトルも無くスイスイと気持ちよく泳げました。佐渡の大会には5回目の参加ですが、今回の海が一番水が透き通っていて隣で泳いでいる人の表情が確認できるぐらいクリアな海でした。しかし、クリアな海にクラゲが大量に…。クラゲに沢山刺されてしまい次の日から三日間ほど顔と手が腫れて大変な事になってしまいました…。【バイク190ｋｍ　7：11：18】(272位/990人)スイムアップ後、長旅に備えてゆっくりと補給を行いバイクスタート。出来るだけ体への負担を少なくできるように考えながら自転車をコギコギしました。レースなのに綺麗な佐渡の海と山と空を満喫しながらサイクリング、周りに流されないようにマイペースで乗っていたのに120キロをこえた頃から気が付くとフラフラに…。全然力が入りません。手や足もしびれが出てきたのでごまかしながら、後半は悔しい気持ちでいっぱいのバイクライドになりました。【ラン42.2ｋｍ　5：38：51】(455位/990人)ランスタート。気分も体調も乗らずキロ6分から7分ペース、フラフラになりながらなんとか歩くことだけはしないように心掛け、後半でのペースアップに期待して我慢しながら走りました。しかし後半も更にペースダウン…。久しぶりのグダグダなランは体も心もとても苦しかったです。【トータル236ｋｍ　14：09：58】(281位/990人)目標タイムを大幅に超えてのゴールとなりました。ゴールした時は自分の力の無さを痛感し無理やり笑顔でいるようにしていました。しかし、完走率（62.7％）の低さを見てゴールできただけでも良かったと少し気持ちが落ち着きました。一年前の佐渡を終え、今年の佐渡に向けて色々な計画と練習をしてきました。正直とても残念な結果です。でもまだ当分やる予定なので今年の結果を反省し、いつか成果がでるようにこれからもコツコツと練習をしていこうと思います。




9月は『住宅ローンの破綻原因』についてお伝えします。

住宅ローンの破綻原因として最初に考えられるのは無理な返済計画です。一般的に金融機関で住宅ローンの審査をする時に「返済比率」という言葉を耳にしたと思います。これは年間のローン返済額が年収の30％～35％以内だったら、住宅ローンを組むことができるという比率のことです。営業をする人の中には、この「返済比率」という数字マジックを利用して「お客様の年収だったら、○○万円までの物件を購入することが可能ですよ？」といったセールストークをして、お高めな物件を販売しようとする人もいます。特に低金利といわれた時代には倉敷でも非常に多く見られていました。当然、当初考えていたよりも高額な住宅ローンを組んでしまったという方もいます。住宅ローンを組む際に、注意しないといけない点はここです。「借入れ可能な金額」ではなく、「返済可能な金額」で住宅ローンを考えることが最も重要な注意しないといけないポイントなのです。お子さんのいるご家庭ならなおさらです。マイホームを購入したら、これで大きな金額はもう動かない…ということはありません。今後、お子様にかかってくる教育費や保険料、家の修繕費、管理費や固定資産税の支払いをしっかりと考えて、毎月いくらなら支払いが可能なのかを検討しなければいけません。特にお子様にかかってくる教育費は、大きな金額になってきます。それに、毎月の光熱費や食費などの生活費などもかかってきますよね。また、住宅を購入する際には頭金が必要だったのですが、最近では住宅の購入を促進させる目的もあって、購入価格に対して100％の住宅ローンを組むことができるようになりました。しかし、この100％の住宅ローンも住宅ローンの破綻原因のひとつにもなります。この100％の住宅ローンの場合、数年後に自宅を売却しないといけなくなった場合に、自宅を売却した代金だけでは返済できないケースも多くみられます。住宅ローンを組む際には、営業の人のセールストークに惑わされずに、しっかりとした返済計画での購入を検討しましょう。

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倉敷商工会議所会報 - 716号

民事再生

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。
先日、友達5人と日本最後の清流四万十川で人生初のラフティングに挑戦してきました。倉敷から車で約3時間、四万十川に到着。ラフティング前に地元のウナギでエネルギーを補充し、ウエットスーツに着替え、注意事項を聞いてラフティングがスタート。車が通る道からは見ることのできない川から見る優雅な自然の中を約6キロ（約3時間）、のんびりと下るコースです。車での行き帰りを含め、日常では感じることのできない川の景色や懐かしい風景が広がっていて、大自然の中で束の間の休息を過ごすことができました。途中からは川に入り、ゆったりとした川の流れに体をまかせていると、日々起きている色々なことも些細なことだと感じることができ、心がリフレッシュできました。ラフティングのイメージは激流を下っていくイメージでしたが全くそんなことも無く、日常を忘れ自然とのんびりと触れ合う大切な時間だと感じました。ご興味ある方は是非挑戦してみてください！おススメですよ。




8月は『民事再生』についてお伝えします。

債務整理の種類のひとつに、『民事再生』という債務整理の方法があります。この『民事再生』とは、住宅ローン以外の借金を減額する方法で、せっかく購入したマイホームは手放したくない、自己破産はしたくないという方に最適な方法です。詳しく説明すると、『民事再生（個人再生）』は、任意整理で利息の引き直し計算をして返済できない額の借金が残っていても自己破産だけは絶対したくないという方や、住宅ローンの返済が困難になった場合でもマイホームを手放すことなく、生活を再建することができる債務整理の方法です。この方法は、地方裁判所に申し立てすることで再生計画ができますが、弁護士さんや司法書士さんに相談して、『民事再生』を依頼する方が多くなっています。『民事再生』を利用する対象となれる人は、継続して収入の見込みがある人です。住宅ローンを入れずに、借金の総額が5000万円以下のケースは、小規模民事再生になります。この小規模民事再生は手続きが簡単な上、サラリーマンの場合には特例によって更に手続きが簡略化されています。この『民事再生』の大きな特徴は、マイホームを手放すことなく生活が再生できるという点です。せっかく憧れのマイホームを購入しても、ここ数年にわたる不況でマイホームの支払いが厳しくなって、ついつい他で借金をして、マイホームの支払いにあてる方が多く見受けられます。マイホームの支払いが苦しくなったからといって、他のところで借金をして支払いをするのはよくありません。しかし、『民事再生』だと、マイホームを手放すことなく借金を減らすことができます。住宅ローンが残っている住宅を手放さずに住宅ローン以外の借金が減額され、更に利息もカットされる債務整理法が『民事再生』です。民事再生での借金の減額は、財産の額によっても変更がありますので、個別の計算は弁護士さんや司法書士さんなどに相談してみてください。

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倉敷商工会議所会報 - 715号

抵当権抹消登記の必要書類

倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは！オハナ不動産の山部真一です。
6月に初の海外トライアスロンレース『アイアンマン　ケアンズ　2016』に参加してきました。レース当日は、前が見えないほどの豪雨、風はビュービューで飛ばされそう、時々晴れると蒸し暑い、そんなスペシアルなとっても楽しい一日となりました。【swim　3.8ｋｍ】サーフィンができるサイズの波の高さでした（笑）　波が大きすぎて沖に出れず棄権した方も多数いたみたいです。私も横からの波に流されて隣で泳いでいる人に何度もぶつかってしまいました…。泳ぎながら初めて恐怖を感じたスイムとなりました。【bike　180ｋｍ】豪雨の中でのスタート。土砂降りで道がぬれているのに外国人選手たちはかなり強気に攻めていきます。雨の中、乗っていると「ガシャン！」と大きな音をたてて多数の落車とパンクに遭遇。楽しみにしていた海岸線は常に横風か向かい風の強風で最高でした。【run　42.195ｋｍ】バイクの後半から体調不良になりトボトボとランスタート。10キロを超えたぐらいから少し元気になり走り始め、途中日本人の選手の方々と談笑しながらの楽しいランになりました。【レースの総括】完走はしました！（私もやっと本物のアイアンマンになれました（笑））目標タイムを持って参加しましたが、自転車の故障や体長不良も重なり目標達成とはいきませんでした。初の海外レースへの挑戦でしたが、レースはなかなか思い通りの展開にはいきませんでした…。でも、挑戦して良かったです(^^♪　日本では味わうことが出来なかったレースの雰囲気（約2000人が参加するレース前の選手の皆さんの緊張感、応援してくれる観客の皆さん、レース後のパーティー、日本では感じることのできない盛り上がり方でした！）が今でも忘れられません。思い出しただけでもワクワクします。今後は毎年1回は海外のアイアンマンレースに参加したいと思います。



7月は『抵当権抹消登記の必要書類』についてお伝えします。

抵当権抹消登記の必要書類について、任意売却の際に必要になってくる抵当権抹消登記ですが、抵当権抹消登記を申請するには、いくつかの書類が必要になります。①抵当権抹消登記の対象となる不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）②登記原因証明情報 ③抵当権設定時の登記済証、または登記識別情報 ④抵当権者の委任状、代表者事項証明書（資格証明書）この書類が揃わないと、抵当権抹消登記の申請ができない場合がありますので、注意して必要書類をそろえることをおススメしています。抵当権抹消登記の必要書類についてのよくある質問です。
Ｑ１．印鑑証明書の添付は必要ですか？また、登記原因証明情報や委任状に押印する印鑑は、実印ですか？
答 不動産登記法では、印鑑証明の添付は求められていないので、押印した印鑑を実印証明書と照合することはありません。ですから、抵当権者と不動産の所有者の両方とも印鑑証明の添付の必要はありません。押印する印鑑については、シャチハタなどのスタンプ印以外でしたら三文判のような印鑑でも認印でもかまいません。
Ｑ２．住宅ローンの債務者と不動産の所有者が異なる場合には、抵当権抹消登記の申請をする人は、住宅ローンの債務者でいいですか？
答 住宅ローンの借入れを行っている人である、住宅ローンの債務者と不動産の所有者が異なる場合は、住宅ローンの債務者は抵当権抹消登記の申請を行う申請人にはなりません。抵当権抹消登記の当事者になるのは、不動産の所有者と抵当権者だからです。しかし、不動産の所有者が、債務者をかねているときは、不動産の所有者として、抵当権抹消登記の申請に関与はします。以上のような質問が抵当権抹消をする際によく質問されています。

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