不動産売買・活用 / 住宅ローン問題解決の専門家

株式会社オハナ不動産

寄稿・講演・出演情報

オハナ不動産では、これまでに数多く手掛けてきた不動産の売買や活用の事例、相続問題や住宅ローン問題の解決などから得られた知見を、寄稿・講演・出演を通じてみなさまへ提供しています。

倉敷商工会議所会報 - 712号

担保不動産競売開始決定


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。
先日、仕事が終わってから倉敷川の沿岸をランニングしてきました。走りに行ったのにランニングを忘れてボーっと見とれるぐらい桜が満開で、タイミングよく花見ができました。桜を見ながら、車に乗ってわざわざ遠くまで行かなくても、こんなに近くに素敵な場所がある倉敷はとてもよい街だと感じました。遠くを見るのもよいけれど、しっかりと足もとも確認し、何事も当たり前と思わないようにお世話になっている街もじっくりと見てみようと思います。


4月は『担保不動産競売開始決定』についてお伝えします。

『担保不動産競売開始決定』というものが裁判所から特別送達という方法で郵送されてきます。通常、住宅ローンを6ヶ月以上滞納してしまうと、住宅ローンを組んだ金融機関・債権者は、ローン保証会社に『代位弁済』を請求します。この『代位弁済』が実行されると住宅ローンの債務は金融機関から保証会社へ移ります。そして、保証会社からは住宅ローンの一括返済を求められます。一括返済ができない場合は、保証会社は裁判所に申し立てをし、『競売』に移行します。この『担保不動産競売開始決定』は、債権者からの申し立てに基づいて裁判所が競売の手続きを開始し、同時に不動産の差し押さえを行ったという通知です。この差し押さえ通知は不動産の登記記録にも残され、第三者からも分かるようになっています。また、競売の申し立て申請がされると不動産の売買や譲渡、賃貸を防止する為に、この物件は「競売にかけられています」ということが一般に公示されてしまいます。通知が届いてから早くて半年、遅くても1年以内には第三者により落札され、落札されると強制的に立ち退きをせまられます。この立ち退きの際には、立ち退き料などが支払われることが一般的にはありません。この通知を受け取ったら個人でできることはあまりありませんが、諦めずにお近くの専門家に相談をしてみるのがよいと思います。

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倉敷商工会議所会報 - 711号

離婚の時にマイホームを任意売却にする夫婦が多い理由


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。
先日、人生で初めて人間ドックに行ってきました。全ての検査結果はまだ届いていませんが、健康みたいです(^^)/ 検査を受けながら、あらためて健康が当たり前になっていることに気づきました。自分の体とも向き合いながら感謝の気持ちを持って仕事やプライベートを楽しんで行こうと思います。

3月は『離婚の時にマイホームを任意売却にする夫婦が多い理由』についてお伝えします。

離婚の話し合いをする時にさまざまなことが問題になりますが、その中でも住宅ローンを組んで購入したマイホームに関しては夫婦間だけの話し合いだけでは簡単に解決できません。度々話には出ていますが、住宅ローンを組む際に契約者(債務者)が夫の場合が多いのですが、場合によっては妻の収入と合算して共同名義で住宅ローンを組むこともすくなくありません。離婚によってマイホームを妻に譲る際に問題になってくるのはマイホームの所有者の名義です。住宅ローンが残っている状態での不動産(マイホーム)の名義変更は簡単なことではありません。理由としては、住宅ローンが残っている場合の名義変更には銀行などの金融機関からの名義変更の許可が必要なのですが、離婚を理由にした所有者の名義変更を許可してくれるケースは非常に少ないです。また、銀行が名義変更を認めたとしても、将来的に夫が住宅ローンの支払いを滞らせてしまうケースが非常に多くあります。この夫が住宅ローンを滞納してしまい、マイホームで暮らしている妻は全くしらずに生活していて、いざ競売にかけられる段階で初めて住宅ローンの滞納を知るといったトラブルも起こっています。確かに、離婚時には住宅ローンの支払いを約束したけれど、住宅ローンの支払いの他にも養育費などの支払いやその他生活費などもあったり、再婚して、新しく子どもが生まれた場合、収入が激減してしまった場合など住宅ローンの滞納が起こってしまいがちです。離婚とは関係なしに、住宅ローンが滞納された場合には、マイホームは差し押さえられ、競売の対象になってしまいます。ですから、離婚をする際に夫婦のどちらかがマイホームに住み続けることよりも、売却でマイホームを売却して、売却したお金で住宅ローンを返済して残りの金額を財産分与したほうがいいと考える夫婦も多くなってきています。この場合でも、マイホームを売却するには“任意売却”という方法で売却されます。住宅ローン完済後でしたら、通常の住宅売買になりますが、住宅ローンが残っている場合には、金融機関の抵当権がついているので、金融機関の許可なしで売却することができません。ですから、金融機関と話し合いを行い、任意売却という方法でマイホームを売却します。マイホームを任意売却して、住宅ローンを返済したり、任意売却後の住宅ローンの残債の支払い法を銀行と話し合い新しいスタートをきる方も多くいらっしゃいます。

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倉敷商工会議所会報 - 710号

住宅ローンを組むときは頭金がポイント


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。
先日、伊勢詣りに行ってきました。毎年、一年に一度は伊勢詣りに行ってますが、今年は天気も晴れで風もなく絶好の参拝日和でした。外宮を参拝し内宮へ移動。鳥居の前で一礼をして橋を渡りご正宮に向かいます。歩いていると途中に心身を清める場所の川で手を清めて行こうと思い川のほとりに到着、「キレイな
川やな~。水もキレイやし、心も洗われるわ~。」と思いながら手を川につけようとしゃがんだその時、「バリバリッ!」と木が割れたような音が響きました。もしかして?と思い、お尻に手を当てるとズボンが真っ二つに裂けています…。「えっ!ほんまですか?」と、自分に思わず突っ込みをいれてしまいました。しかし、幸いにも下着が黒色だった為、あまり目立たないことに気づきそのままお参りに行き、帰路の岡山へ。お尻は涼しかったのですが、今年も開運な一年になりそうな予感です。今年も頑張ります!


2月は『住宅ローンを組むときは頭金がポイント』についてお伝えします。

景気上昇の兆しが見えてきたことにより、住宅の購入を考えている人が増えています。消費税の増税が控えている中で、消費税が増税される前に購入しようと考える人が増えているのも住宅需要の増加の一因となっています。これから住宅価格の上昇が予想されているタイミングで住宅を購入することは正しい選択であるといえますが価格が上昇してしまうからといって住宅購入を焦ってしまい、きちんと計画を立てずに購入してしまうと住宅ローン返済に支障をきたす恐れがあります。住宅ローン返済が滞ってしまうとせっかく購入した住宅を差し押さえられてしまう上に、返済額の不足分の借金額だけが残る最悪の事態になってしまいます。きちんとした住宅ローン返済計画を立てるために住宅ローンを組むうえで重要な頭金について解説します。頭金とは、住宅を購入する時に最初にまとめて支払うお金のことです。住宅ローンを借り入れる場合、住宅の価格から頭金を差し引いた額を借りることになります。用意できる頭金の額が多ければ借り入れる金額を低く抑えることができ、その分支払う金利を減らすことができるので支払い負担が低くなります。一般的には頭金は購入する物件の価格の二割が目安とされています。頭金が用意できなくても、購入予算の全額を住宅ローンでまかなうことも可能ですが、月々の住宅ローン返済額もが高くなるので負担が増えますし、購入できる物件の金額も金利負担が増える分低く抑えられてしまいます。ある程度の頭金をためてから住宅を購入する方が、賢い選択であるといえます。

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倉敷商工会議所会報 - 709号

代位弁済予告の通知とは


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。
明けましておめでとうございます!今年も1年、宜しくお願い致します。年頭に今年の目標を決めています。仕事のこと趣味のことなど出来るだけ具体的に期日と数字を入れて、年末に達成しているかどうかが確認出来るようにしています。その中でも今年一番のワクワクする目標は6月に出場するトライアスロンのレース、「アイアンマン ケアンズ」です。目標タイムは11時間30分。各パート(スイム、バイク、ラン)が決めた時間でクリア出来るように、練習スケジュールもケガの無いようにこなしていこうと思います。今年も楽しみます(^_-)-☆


1月は『代位弁済予告の通知とは』についてお伝えします。

「期限の利益喪失通知」届くのとは別に金融機関によって名称は違いますが、「代位弁済予告のご通知」「保証債務履行のご通知」が届きます。簡単に「代位弁済予告のご通知」と一般的に言われているものです。この「代位弁済予告のご通知」は、住宅ローンの契約をする際に、金融機関とは別に保証会社と「保証委託契約」という契約を結んでいます。この契約は、「住宅ローンの融資の保証会社に依頼する」といった契約です。住宅ローンの返済が困難になり、支払いが滞ってしまって住宅ローンの支払いが継続できない場合には、保証会社があなたの代わりに金融機関に住宅ローンの残高全額を一括返済します。このことを『代位弁済』といいます。しかし、この『代位弁済』がされたからといって債務はなくなりません。支払っていく相手が金融機関から保証会社へと変わっただけです。しかも、保証会社のほうが、色々な条件などが厳しくなると思ってもかまいません。「代位弁済予告のご通知」とは、支払う相手が変わることと保証会社にローンの残高全額を支払ってもらいますよという通知です。「代位弁済予告のご通知」の場合は、まだ代位弁済が行われていない段階なので、支払えるのなら代位弁済は行われません。もし、「代位弁済」行われた場合のデメリットは、「代位弁済予告のご通知」がきたら、金融機関は、住宅ローンの残高を一括での返済以外は認めません。一括で支払うことができない場合はマイホームを売却されてしまいます。他には、団体信用生命保険の契約も解除されます。もし、「代位弁済予告のご通知」がきたタイミングで、何かあれば保険金は下りません。残された家族は窮地に立たされてしまいます。これがデメリットです。「代位弁済予告のご通知」がきたら、多くの場合諦めて「自己破産」をしてしまいます。しかし、専門家に相談することで多少なりとも道はひらくことができます。まずは、専門家に相談して選択すべき道を模索する事をお勧めします。

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倉敷商工会議所会報 - 708号

住宅ローンの破綻原因


倉敷商工会議所会報を読んで下さっている皆さま、こんにちは!オハナ不動産の山部真一です。
11月の末に毎年恒例のトライアスロン合宿に参加してきました。合宿のコーチはシドニーオリンピック日本代表の小原工さんにご指導して頂きました。スイム・バイク・ラン・トランジットの技術的な部分に加え、心の持ち方も学ぶことができ、今回も大変充実した二日間となりました。合宿の最後の挨拶の際に小原さんが、「私の使命は世界に通用する選手を送り出すことです。」とおっしゃっていました。15年前は日の丸を背負い選手として活躍され、今後はトライアスロンを通じて次の世代の「心技体」の育成をされている小原さんは周りの人たちに沢山の良い影響を与えることができる人だと感じました。私も合宿で学んだ色々なことを日常の生活に落としていき、より良い人生にしたいと思います。

12月は『住宅ローンの破綻原因』についてお伝えします。

住宅ローンの破綻原因として考えられるのは、無理な返済計画です。一般的に金融機関で住宅ローンの審査をする時に“返済比率”という計算を行います。これは年間のローン返済額が年収の30~35%以内だったら、住宅ローンを組むことができるという比率のことです。実は、住宅や不動産の営業をする人の中には、この“返済比率”という数字のマジックを利用して、「お客様の年収だったら、○○○○万円までの物件を購入することが可能ですよ!」といったセールストークをして高めな物権を販売しょうとする人もいます。その為、当初考えていたよりも高額な住宅ローンを組んでしまったという方もいます。住宅ローンを組む際に注意しないといけない点はここです。「借入れ可能な金額」ではなく、「返済可能な金額」で住宅ローンを考えることが最も重要な注意しないといけないポイントだと思います。お子さんのいるご家庭ならなおさらで
す。マイホームを購入したらこれで大きな金額はもう動かない…ということはありません。今後、お子様にかかってくる教育費や保険料、家の修繕費、管理費や固定資産税の支払いをしっかりと考えて、毎月いくらなら支払いが可能なのかを検討しなければいけません。特にお子様にかかってくる教育費は大きな金額になってきます。それに毎月の光熱費や食費などの生活費などもかかってきますよ。また、昔は住宅を購入する際にはいくらかの頭金が最初に必要だったのですが、最近では住宅の購入を促進させる目的もあって購入価格に対して100%の住宅ローンを組むことができるようになりました。しかし、この100%の住宅ローンも住宅ローンの破綻原因のひとつにもなります。この100%の住宅ローンの場合、数年後に自宅を売却しないといけなくなった場合に、自宅を売却した代金だけでは返済できないケースも多くみられます。住宅ローンを組む際には住宅や不動産の営業の人のセールストークに惑わされずに、しっかりとした返済計画での購入を検討をして頂けたらと思います。

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